2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2007年10月《物权法》正式生效。应当说开征物业税已经不存在任何政策上的障碍。转眼之间过去了4年多，物业税改革方案还是迟迟未能出台。
通常人们将房地产称为物业，或者比较正规一点叫做不动产。不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本特点就是和土地相关，具有空间不可移 动性。物业税也叫房地产税或不动产税。课税的前提是对房地产的持有。物业税多属于地方税。目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例。这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国称之为“地方税”，中国香港则称“物业税”。也许是受香港的影响比较大，如今国内比较通用的称呼是物业税。
为什么要开征物业税？
综观全球，征收物业税的目的可以分为两大类：第一类是为了提高土地和房产的使用效率，防止各类投机行为，例如，韩国、法国等。第二类是为了增加政府财源，改善公共福利。例如，美国、加拿大等。还有一些国家征收物业税的目的综合上述二类，兼而有之，例如，日本、香港等。
在当前的物业税改革中我们有两种选择：第一，给政府开辟新的财源，多些征税。第二，是为了促进社会公平，改善资源配置效率。显然，不同的目标相应的对策必然不一样。
胡锦涛主席多次提醒我们要居安思危，防范可能出现的危机。当前，摆在中国人民面前潜在的危机有二个，一个是金融危机，一个是社会危机。如果没有足够的危机意识，就很可能遭遇危机，甚至可能断送我们的经济改革成果。由于金融体制改革严重滞后，我国的金融体系非常脆弱。务必要切断房地产泡沫经济通向银行系统的渠道，确保经济运行的心脏—金融系统不出大问题。贫富差距不断加大是导致社会危机的主要因素。务必要努力缩小贫富差距，照顾社会上的弱势群体。研究开征物业税就是要高屋建瓴，围绕着防范危机的大题目做文章，而不是单纯地纠缠于各个集团的利益分配。假若连征税的目的都搞不清楚，争论就难免是空对空，不切实际。
2007年全国财税收入已经突破了5.1万亿元，年增长速度为31.4%，远远超过了GDP增长速度和居民收入增速。显而易见，开征物业税的目的并不是为了再开新税为各级政府敛财。
从理论上来说，也绝对不是税率越高，政府的财税收入越多。当税率为零的时候，政府的财税收入为零。如果税率高达100%，必然扼杀生产积极性，政府的财税收入也降为零。随着税率的升高，政府的财税收入呈现一条凸曲线，在中间的某个位置达到最高点。中国13亿人，其中7亿农民承担的税负比重很小，税负主要落在5亿多城镇居民头上。羊毛出在羊身上。无论是以什么形式征收，城镇居民平均每人对政府公共开支的贡献差不多1万元。从总体来说，中国老百姓承担的税负并不轻，也许应当逐步减税才对。
按照易纲教授的归纳，征收物业税作为整体财税改革的一环，可以起到多方面的作用。第一，征收物业税有利于理顺中央政府与地方政府的关系。第二，有利于优化房地产税制。第三，有利于建设环境友好型社会和资源节约型社会。第四，有利于转变政府职能，使其向提供公共建设、公共服务方向发展。
根据中国目前的国情，为了深化改革，促进社会和谐，征收物业税的主要目的也许应当确定为以下几点：
(1) 缩小贫富差距。众所周知，有钱的人住的房子大，理应多交税，穷人住的房子小，甚至没有房子，他们理应少交税或者不交税。在十七大文件中正式提出了财产性收入。住房是居民财产的一个主要组成部分。由于房价暴涨，住宅价值也随之攀高，户型越大涨得越快。对于这部分资产性收入征税是完全合理的。当前，中国的贫富差距居高不下。根据世界银行《世界发展报告2006》提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标，在127个国家里，中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位。收入不平等程度高于中国的国家有29个，其中27个是拉丁美洲和非洲国家。亚洲只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国。非常遗憾，中国被列入少数收入分配不平等程度很高的国家。3值得特别关注的是，近年来贫富差距非但没有缩小，还在继续加大，这说明我们的税制亟待改革，其中物业税的缺位是一个很重要的原因。有些老百姓一听到要开征物业税就暴跳如雷，骂不绝口，反映出民间对税收负担过重怨声载道。其实，开征物业税的目的恰恰就是要帮助低收入家庭，通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收物业税还可以让广大民众分享房地产(包括土地)升值的好处，有助于促进社会公平。
(2) 整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。目前，在北京、上海等大城市中许多有钱人买上好几套房子，空关在那里。在深圳等地投机炒房成风。中国人多地少，土地资源特别紧缺，许多家庭还存在着严重的住房困难，因此，不应当鼓励个人占有过多的住房面积，更不应当纵容房地产过度投机。征收物业税可以提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。
(3) 改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为。增强地方政府提供公共服务的激励。
4) 通过物业税改革整顿许多不合理，杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担。为全面铺开税制改革创造条件。
总之，开征物业税的首要目标是缩小贫富差距。因此，在设计物业税改革方案的时候，绝对不能再给穷人增加负担。通过征收物业税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场上过度投机需求。和这二个主要目标相比，增加地方政府的财税收入等等都属于较低层次的问题。
征收物业税能不能压低房价？
有人认为，征收物业税之后可能压低房价。他们的理由是如果把一次性征收的土地出让金在房产保有期间分70年缴纳，岂不是给开发商省下来一大笔钱？开发商的成本中少了土地出让金这一块，他们肯定会相应降低要价，购房者也就用不着花那么多的钱了。
这个说法有两点不妥。
首先，我们在前面已经讨论过了，土地出让金和物业税是两件事，混淆在一起只能把事情弄得更乱。如果将物业税和土地出让金分开处理，就不存在上述导致房价下跌的理由。
如果物业税和土地出让金分离处理，依然按照招拍挂的方式由市场竞争确定土地价格，征收物业税之后，将迫使一部分囤积住宅的投机份子抛出一些楼盘来，可以在一定程度上压制房价上涨的势头。但是，不能过高估计开征物业税对房价涨势的影响。对此，我们可以大致做一个定量分析。
目前处于空置、囤积状态的住宅多数都是大户型豪华房。可以肯定，物业税提高了大户型住宅的持有成本，拥有多套住宅的人要考虑空置成本。在新税制的挤压下，肯定会有些人将手中囤积的房子抛出来。不过，2007年在北京、上海和其他大城市，大户型房价上升幅度超过20%，即使征收了2.5%物业税，依然还有相当大的盈利空间。许多有钱人宁可交物业税，未必肯把房子抛出来。退一万步来讲，倘若他们卖了房子，拿到的钱往哪里投？目前，证券市场大幅震荡，筹资容量不过一万多亿元；债券市场微乎其微；期货市场和外汇市场尚未开放；在美国次级债危机之后，海外金融市场动荡不安，外资纷纷跑到中国来避难，资金大量流入中国，海外投资绝非易事。换成美元，美元在不断贬值，存进银行，银行有负利率。由于资金缺乏更好的出路，即使交税增加了囤房成本，相当一部分有钱人还会选择继续囤房。
开征物业税究竟能够压出来多少囤积的住宅？估计在2007年商品房销售总额有可能超过2.5万亿元。从目前的情况来看，如果能够压出来1000亿元的商品房就很了不起，即使如此，也只不过能缓和一下供求矛盾，降低房价涨幅，不可能从根本上改变房价上涨的趋势。
其次，这种说法采用的是成本核算法，既然开发商的成本下降了，他们理应相应降低房价。实际上房地产企业在销售商品房的时候采用的是市场比较法。只要市场上其他商品房卖多少钱，他们也要多少。特别是在当前房地产市场供不应求的状况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。只要房地产商发现购房者还有一分空间，他们绝对不会放过。在房地产市场上，买的不如卖的精，在房地产商和购房者、政府官员之间存在着严重的信息不对称。倘若果真取消了地价，大部分好处也只能归于房地产商。开征物业税未必能够有效地制止当前房价暴涨的趋势。
实际上，我们可以看到国外开征物业税的国家，也并没有见到房价一征即降的例子。而且，如果处理不好，还会让市场陷入萧条。
韩国在1997年遭遇金融危机，损失惨重。经过金大中政权大刀阔斧地进行金融体制改革，迅速恢复了经济增长势头，房价也随之飙升，在2002年，部分地区的房价涨幅已经超过了20%。
2003年2月卢武铉上台。他在当选时声称：“今后将扎扎实实控制物价和房地产价格，致力于重新找回平民经济的稳定。”4可是韩国的房价依然像脱缰之马飞涨不已。在2002年底，新公寓房价折合人民币每平方米10931元，到了2006年底已经上升为17000元。在这段时期内，全国人均收入增长了10%，可是房价涨幅高达55%。
卢武铉政府采取紧急措施，财产税和土地税被整合为资本收益税，第二套房产的税率为50%，而第三套房产为60%。物业税相当于2003年的两倍。将银行按揭贷款首付标准提高到60%。决定按照房地产增值征收财产税和综合土地税，税率达到30%。住宅转让时缴纳的各种税费达到房价的三分之一。在财税新政的高压之下，韩国的房地产市场顿时一片死寂，交易额急剧下降，但是房价却依然居高不下。老百姓买不起房和住宅供过于求同时并存，韩国房地产业陷入矛盾的泥淖之中。
前车之鉴，后者之师。2007年竞选期间，李明博许诺给平民提供一个“没有烦恼的世界”，“将向平民夫妇每户义务提供一套82.5平方米以下的国民住宅，将实现115%的住宅普及率，使韩国进入第二住宅时代(即每户拥有二套住宅)。”他批评卢武铉的住房政策“好比不精明的猎人，为打一只野猪而满山瞎跑，害了山里的其他动物。”
李明博的新政策要点是：加大对住房保障的投入。由政府负责给合乎条件的居民提供80平方米以下的住宅，而80平方米以上的住宅交给市场。每年给新婚夫妇提供12万套“安乐窝”住宅。这些住宅将建设在城郊新开发区域，有国民住宅基金和政府财政负责筹备建设资金。放宽对首尔等地市中心再开发和重建的限制，提高建筑容积率，上调到250%，放宽对住宅销售价格的管制。
提高物业税是一把双刃剑。高物业税对于投机活动的确有抑制作用，但是却可能遏制正常的市场交易活动，未必能够平抑房价。李明博的住房政策改革是否能达到预期目的，我们要拭目以待。无论如何，我们可以从韩国房地产市场改革中学到许多宝贵的经验教训。
物业税为何如此难产？
有关物业税的讨论已经好多年了。可是，讨论来，讨论去，只听楼梯响，不见人下来。2007年初，国家税务总局将研究物业税方案列入工作范围。自2006年初开始，北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆等6个省市对物业税征收进行试点。在2007年又增加了4个试点城市。试点的方式比较奇特，称之为“空转”。据说在“空转”的地方一切工作步骤都和真正收税一样，只不过没有真正收税而已。
为什么有关物业税争论了很长时间还得不出共识？究其根源，恐怕原因之一是没有搞清楚外部环境的中国特色：
(1) 中国目前贫富差距很大，而且还有继续扩大的趋势。如果物业税改革的目标是缩小贫富差距，必然要将一些税负从穷人转移到富人头上。按照这个思路制定的方案将遭到各种利益集团的抵制和反对，这恰恰是预料中事。
(2) 中国缺乏一个有效的信用体系。要建立一个覆盖全民的信用体系绝非易事，许多在西方国家行之有效的制度在中国信用体系缺失的情况下很可能就行不通。因此，在设计物业税改革方案时，务必考虑到防止弄虚作假，逃税漏税。
(3) 中国正处于从计划经济向市场经济转型的过程之中，由于市场与计划并存，必然存在相当普遍的寻租现象。任何改革都离不开地方政府各级官员的执行和监督，由于物业税改革可能触犯到相当一部分官员的利益，因此在设计改革方案时必须充分考虑到如何防止贪污腐败。
(4) 从中国开发房地产市场的那天起，在房地产企业和各级地方政府之间就存在着错综复杂的联系。在有些地方政企不分，银企不分的状况相当严重。研究物业税改革方案就要预先防止在政府、房地产企业和银行之间的利益转移。
考虑到这种特殊的外部环境，中国的物业税方案必然和世界各国有所不同。从这一点来讲，这次物业税改革是一场真正意义上的改革。
