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[讨论]土地粗放利用现象

小黎:

引子:

在中经网看到一文《土地已不能承受经济粗放发展之重》,
文中将“土地粗放利用现象”归纳为4点:

1、城市建设用地总量失控,结构失衡,城市存量土地粗放利用。从总量看,1
990年到2004年,全国城镇建设用地面积由近1.3万平方公里扩大到近3.
4万平方公里,同期全国41个特大城市主城区用地规模平均增长超过50%,城市
用地规模增长弹性系数2.28,均高于城市用地增长合理弹性系数1.12的水平
。人均城市建设用地己达130多平方米,超过经济发达国家城市建设用地人均82
.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平,说明目前我国建设用地的浪费
现象非常严重。城市土地利用粗放主要表现在以下几个方面:一是布局松散,疏密失
调,集聚性差;二是宽马路大广场太多,空间利用率低下;三是圈大院,自成体系,
设施使用封闭,公共服务性差;四是住宅需求不适当,户型面积过大,严重超前消费

  2、交通运输等基础设施建设匹配性差,浪费土地资源严重。在交通运输等基础
设施建设中,综合考虑协调力度不够,公路、铁路、港口、机场等的建设没有统筹考
虑,加上地方政府各自为阵,无序竞争,重复建设现象严重,土地资源浪费现象突出
。如在北京和天津相距不远,已经建成京沈、京哈、京津唐三条高速公路,加上天津
机场和铁路,交通已经相当便利,据有关部门统计,北京与天津之间的铁路客货运规
模逐年减少,基础设施的使用效率已经在下降,但有关部门没有考虑到实际需求,正
在规划建设两条高速公路和高速铁路。在港口方面,重复建设的现象更加突出,在南
京以下约300公里的长江沿岸,建成或正在建设的万吨级码头有110个,最密段
为江阴以下40多公里,平均每公里有一个码头,由于靠江必建港,一些建成港效益
低下,某市货运港设计的年吞吐量为248万吨,实际1997年以来年均仅完成十
多万吨。基础设施的综合布局不协调,必然会造成土地和资金的巨大浪费。

  3、开发区总体数量多、规划面积大、闲置土地多。作为城市的延伸,开发区用
地粗放是中国多数城市用地粗放的集中体现和问题的焦点。一方面,走外延发展的开
发区数量多规划面积大。据全国土地市场治理整顿的最新调查数据,全国原有各级各
类开发区6866个,平均每个省份有各类开发区220个以上,规划面积3.86
万平方公里,超过了全国现有城市建设用地3.4万平方公里的规模。另一方面,开
发区数量多,但开发程度不够,投入资金往往不足,单位土地投资密度低,土地利用
率也低,单位土地面积产出少。一般开发区基础设施到位每平方公里将投资1.5亿
左右。开发区起步区按规划面积的10%计算,需要投资近6000多亿元,远远超
过各级地方政府现阶段承受能力。

  4、农村建设用地分布散、面积大、空置超占多。据最新统计,2004年全国
村庄用地2.48亿亩,按2004年底农业人口75705万计算,人均村庄用地
达218平方米/人,约是特大城市人均用地的2.9倍和2.05倍,超过规定的
城市人均用地面积最高限98平方米。同时,全国各地农村都普遍存在着空心村和空
置房的问题,农村宅基地超占现象突出。

并将原因归纳以下几方面:

  一是由于各类规划缺乏统筹协调,在规划编制时间、调整范围等方面不统一,从
全国情况看,交通、水利、城市建设、生态环境建设、旅游规划等许多专项规划基本
上是脱离土地利用总体规划,各搞各的,严重背离土地资源供给能力。

  二是各产业技术标准、设计规范基本上是参照原苏联的标准,对中国国情考虑不
够,占地指标普遍偏大,已经不适应新型工业化发展道路的要求。

  三是土地市场运行的政策、机制还不健全,市场配置土地资源的基础性作用还未
得到完全发挥,节约、集约用地的利益约束机制还没有建立,土地收益人的权利不明
确、不具体。受利益冲动,多占地占好地现象普遍存在。

  四是管理体制仍然沿用计划经济时代的模式,其后果必然是现在的状况。

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不知大家对此有否研究?或补充?

欢迎从经济学的各个视角参与讨论

“人大经济论坛”同题讨论地址为:
http://www.pinggu.org/bbs/dispbbs.asp?boardID=54&ID=38642&page=1


2005年8月21日/国家发改委提出 “清理整顿开发区审核原则和标准”
详见: http://www.sdpc.gov.cn/zjgx/t20050821_39784.htm


qimans:
 
对土地利用问题很感兴趣,很早就想说点什么。但仔细想一想,却发现土地利用问题太复杂,很难说清楚。

1、什么是土地的粗放利用? 上文中用“用地规模增长弹性”和“人均城市建设用地面积”来度量土地利用是否粗放,有一定的合理性,但论据仍显苍白。我也一直在考虑如何度量土地利用的效率问题,用“人均用地面积”,“容积率”,“单位土地投资密度”还是“单位土地产出密度”?,上述指标都有一定的合理性,但均不全面。由于土地这种资源属性的丰富性,在利用土地时,首先要选择土地的用途,是耕种、放牧、建造工厂、还是用于商住,或是用于基础设施建设,等等?其次,不用的用途,由于其运用的生产技术不同,则土地利用方式也相差很大,如以“单位面积产出”为例,耕地与工业园区相比要远远低得多,且住宅区的“单位面积产出”如何估计?再者,城市建设用地的利用效率,可能还与基础设施的完善程度和布局结构,与公共服务的供给范围和效率等有者非常重要的联系;最后,用地效率也可能与居民的生活习惯和风俗有关。

2、地价是否反映了土地的利用效率? 从供求关系上分析,土地的卖价反映了土地所有者对这块土地机会成本的估计,而土地的买价则反映了土地需求者对其未来收益的估计,在竞争较为充分的市场条件下,土地被出价最高者所得。这意味着,这块土地能获得最高的未来收益,这当然是土地利用效率最高的状况了。但事实上,在人们对土地的供给总量有限的理性预期下,有相当一部分购买者并不是想通过开发土地而获得收益,而是想通过再次转卖土地获得地价增殖,即把土地留给未来更好的利用机会;这时,人们对土地的现有供给量会减少,或者土地的实际开发利用量减少,从而造成结构性的用地紧缺,进而造成地价的快速上涨;在资本市场不完善或被扭曲的情况下,就会产生大量的土地投机行为,造成地价泡沫。与地价相比,地租反而能更好地反映土地的利用效率,但中国的地租统计资料相当匮乏。

3、土地管制对用地效率的影响。中国是世界上土地管制相当严格的国家,除了耕地保护制度外,对建设用地的使用管制也相当复杂,用地规划、容积率、绿化率和投资密度等等控制,近年来随着人地矛盾的尖锐化,而有增无减。但人们对土地管制所带来的政策效果却缺乏清晰的认识,国外的研究中意见相左的也很多。但很多直观的事实提示我们,往往很多出于好意的管制政策却会有事得其反的效果,而且过多的管制反而滋长了寻租之风。关于这方面的研究可能需要进一步的深入。


cheka:
 
土地问题的确是一个相当复杂的问题,因此我仅就农村土地问题,发表一下自己的看法吧,首先按照目前中国主流农业经济研究学派的观点来看,基本上是照搬美国现成的农业经济科学,也就是现在炒得沸沸扬扬的土地私有化,自由买卖,少数人占有更多的土地,实现土地规模经营,提高规模生产能力,最后加入国际竞争,这是美国农业经济科学的一套逻辑,走到这个地步,个人认为,中国从某种程度上是在效仿美国,可是我们不能不看到,中国原有9亿农民,经过近几年的努力农业人口部分转为城市人口,但仍有近8亿农民,而从斑竹上述提供的资料中也不难看出2004年全国村庄用地2.48亿亩(此外新一任领导集体上来后,鼓励农民种粮食,凡是种粮食的土地,大概一亩地国家补助十几块/几十块钱,因此,全国很多地方大搞退林还耕,若以最坏结果考虑,部分地区“破坏生态”,那么这2.48亿亩还会增加一部分),即便如此,就是让中国这8亿农民,经过土地私有化后,最终1亿农民变成地主,那么人均大概也一公顷不到的耕地面积,而从美国大农场的经营经验来看,在美国200公顷以下的农场,经营都是亏损的,美国400公顷以上农场才能够盈亏平衡,显而易见,中国若直接效仿美国思路是有些问题的。谈起农从土地问题,其根源就是国家为了解决农业人口收入问题,但不能不能看到农村问题其本质是交易条件恶化所引发的全球性的问题,农业的附加价值低(而且这是由于农产品的自然属性,以及其社会特殊地位造成的,因此其附加价值很难显著提高),这种交易条件的恶化实质上就是农业与工业产品交易的恶化,仅靠农业产品本身其很难达到社会平均利润率(社会平均收益)因而社会资本也不愿流向农村,这也就进一步导致农村问题的加剧,即便在美国,政府每年也要从财政拨款以几百亿美元计的金额作为补贴。

因此以目前中国小农经济的实际情况来看,中国应效仿日韩模式,忘记是哪位人大教授曾提及世界小农经济最成功的日本、韩国,两国政府,放开一切与农产品直接挂钩的如交易、流通等等商业环节,交给农民去搭理,另外在广泛建立各种各样的自愿组成的农业合作社,从而实现合作社大规模采购等节约交易成本或者规模化耕作的目标。
 

参阅:http://bbs.efnchina.com/dispbbs.asp?boardID=92527&ID=76776

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