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21 世纪以来，全球的房地产市场一片上涨声。英国经济学家杂志2004年12月9日提供的数据显示，南非1997-2004年上涨了227%，爱尔兰的房价同期涨了187%，西班牙同期上涨149%，去年仍然坚挺，上涨了17%。英国这7年累计上涨幅度是139%，美国、澳大利亚、瑞典、意大利等国的房价也都是一片飘红。香港仅去年就涨了31%！发达国家中比较例外的是德国、日本和瑞士，没有跟上这一波行情，房价只有小幅上扬。
房地产市场是个很特殊的市场，历史来看，每个国家都经历了多次boom-to-bust的过程，周期性很强，波动很大。中国看来也逃不过这个规律。
现在各方对地方政府，特别上海和北京政府有很多指责，认为他们人为制造了泡沫，哄抬房价，但我个人不认为当地政府在这里面有太大的责任。我个人认为上海的房价是有真实购买力在支撑的，这几年的大涨是市场行为，政府想压也压不住。政府能做些什么呢？拼命增加土地供应量？还是加息通过增加购房者的负担来降温？前者是涸泽而渔，违背城市发展规律，后者恐怕老百姓要骂得更多了。
不仅中国，美国英国法国也都在大谈房地产的泡沫问题，英格兰银行行长几次出面发出警告，警惕英国的房地产泡沫，并连续几次加息。格林斯潘也对美国的房地产投资者做过类似的警告。他们的担心是有理由有依据的，因为他们的房价测量很准。
我们应该知道但往往忽视的是，不同时期的房地产是不可比的！我们目前测量房价还停在很原始的阶段，用不同时期房地产的平均销售价格来划出价格指数。但这是错误的。如果去年房子都在市中心，今年上市的都是在郊区，房价指数猛跌，但这种价格信息能反映什么内容？不完全是在误导么？
发达国家一般要么用重复销售价格指数如美国、要么用特征价格指数如英国，或者混合这两种方法的指数，总之是固定住房地产在地段区位和建筑质量的变化，来反映可比的房子的价格变化。即使用平均销售价格做出的指数，由于发达国家房子的建筑质量以及城市变化都很小，可以接近的反映纯粹是因为需求增加带来的房地产价格上涨。
可中国的情况就大不一样。在我看来，上海的房价是真正的有价值内涵增进的增长。比比现在的房子和十几年前甚至几年前的房子，从建筑质量、材料、设计，到小区服务和环境，还有周边基础设施比如地铁轻轨、整个城市市容，不知道要好多少。相比之下，北京的房子质量和房子带来的效用，内涵和外延的，改进的就很少，也没吸收很多外来购买力，所以北京的房价上涨幅度就没有上海大。对比杭州也是，杭州这几年大力投资市容建设，整个城市都变得漂亮很多，所谓城市增值了，每个居民居住在这个城市的效用都增加了很多，这当然要体现在房价的上涨。
有学者用上海租房价格增长的低落来质疑上海房地产价格的泡沫。但我看来这是不充分的。无论从消费心理、消费得到的效用，租赁房和销售房都是不可比较的。房价除了是对未来有形的房租收益的贴现，更是对未来各种无形收益的贴现。比如，在一个欣欣向荣迅速发展的城市里稳定生活的权利。
上海的房价，用当地居民的平均收入来衡量是不明智的。因为新增的商品房相对总人口还是很少，是稀缺品、奢侈品，就像手机刚开始一样，只能让顶端那些富人先去消费，穷人也想像富人那样去消费奢侈品是不可能的。上海的中上阶层收入还是很可观的，更何况全国乃至海外的富人都想在上海买房子。长三角地区的城市化加速就是最基本的推动力。
穷人的住房问题当然要重视，而且必须重视，居住是人的基本生活条件。但解决穷人住房问题不可能靠压制真实需求推动下的房价来解决。
我同意不是所有人都应该买得起房子的观点。有房住不等于有房买，住房问题不能跟买房问题划等号，商品房不是基本消费品。在最发达的国家也有很多的人一辈子租房。瑞士有50%以上的人是租房的，绝大多数OECD国家租房比率都在35%以上。而且国际经验是，买房比例与经济发达程度不相关或者成负相关的关系，比如自有房比率最高的国家倒是孟加拉这样的国家。一个题外话，中国房地产市场最大的问题是没有一个健康和运行良好的租房市场。
回到开头，与其争辩国内房地产泡沫存在不存在，不如跳出中国看看全球的现状和历史经验。为什么全球经济一有好转，各国的房地产市场就都疯涨？为什么发达国家的人们，都经历了几次泡沫周期，仍然不思悔改，乐此不疲的为房地产市场升温？
我个人认为房地产市场不同于其他市场，跟股票很相似，有种内在的特殊的机制，决定了它的大起大落是很难避免的。房地产市场自身有个反馈-自增强机制，把一点点外部的冲击都放大好几倍，并自我维持下去直到临界点。崩溃。之后，周而复始。
有很多经济学家试图做房地产市场上boom-to-bust的动态模型，但到现在还没有很好的结果。但总的来说，多数经济学家倾向支持房地产市场泡沫的self-fulfilling性质。
但从更宏观和更总体的基本面来看，我认为中国的房地产市场在相当长时间内还是持续上升的，上海的房地产市场目前的价格水平完全可以保持住。
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