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香港刚于5月25日恢复差不多暂停了年半的第一次卖地，并成功地拍卖出两幅位于马鞍山及沙田地皮，长实及嘉华国际各以二十亿九千万及八亿六千五百万投得马鞍山及沙田地皮，两幅地皮以远高于底价73%及84%售出，并为库房进帐近三十亿收入。
香港的房地产市道﹐从来都不是一帆风顺﹐更不是只升不跌。但自97年后香港楼市一落千丈，楼价一跌再跌，数年来持续不振的情形却从未发生过。这包括上一次的卖地成迹并不理想，令本来已经遍体鳞伤的楼市更加雪上加霜。故在年半后的今天，这次的卖地对于香港的地产市场有极其重要的意义，很多人对此抱有极大的期望，发展商、测量师、地产分析员及投资者纷纷将这次的卖地成绩作为楼市探热针，希望能在第一时间得到卖地结果以便能为香港未来的房地产发展铺路。而市场上的炒家也希望市场因此活跃起来，使他们可以高价卖出手上的存货，套取利润。
当然，这次卖地的成绩理想，无疑是对香港的楼市及地产股票市场打下了一支强心针，但也引出了很多值得我们深思的问题。由于两幅地皮的卖出价都高于底价或较之前评估价值为高，这意味建筑的成本价也相对地增加，当然，发展商为了确保投资的回报率，也将会调高以后建成的楼盘售价。在房产理论下(房屋价值是以同区呎价评估出来的)，变相也会引发同区或整体香港楼盘售价提高。就因为这个简单的理论，所以当卖地成绩公布后，部份发展商实时调高手上现有的楼盘售价及二手市场也录得大量封盘反价个案，型成新一轮的炒风。
炒风，一个香港独有的特色，在香港的任何东西，从一张演唱会门票到股票及房屋，只要是有利可图，便会有投机活动，特别是楼市市场，每次当发展商推出单位时，都有大量人排队选购，没有足够资本的人也会向银行借贷购入数个单位，等侯高价卖出图利。那这次的卖地成功是否又真的能使从97年后真一再下调的令楼市回升，又或只是掀起另一次短暂的炒风呢?
应该知道，卖地成绩只是数年后房屋建成后售价的一个指引而已，到时候的售价仍取决于当时的市场环境。所以一个理性的炒家不可能在目前的环境下满目入市，那么何时才会有如97以前般大量炒家入场扫货的情形发生呢？
考虑到目前房产理论并不完善，由于房产和股票金融市场一样充满投机性，故我们尝试由经济学的角度和采用分析股票金融市场的理论来分析，同时也希望能使大家对炒楼这种行为有更深的认识。毕竟楼价是炒起来的，了解炒楼规律，就能了解楼市升跌的时候和幅度。
经济理论中对房产属于奢侈品还是必需品没有定论,我们的看法是,用以自住的就是必需品,而用来炒的自然是属于奢侈品了。当作为必需品时，升值潜力（短期的）并不在购买者的考虑之中。此时购买者考虑的是房屋的地点，环境还有配套设施，毕竟是自己居住的地方。但是购买者依然会考虑房屋长期（5-10年）的保值能力。至于炒楼的为在最短时间内获取最大利润，首先考虑的才是短期内的升值潜力。
买地成绩只是体现了发展商对几年后，楼房建成后楼市的预测，一班炒家盲目的封盘反价，于是制造出一个楼市复苏的假像。发展商对炒楼是无任欢迎的，如此一来，手头的存货就可以卖得好价钱了。而站在炒家的立场这种作法也无可厚非，最主要是能把手头的货散出去，管得了这种推论正确与否，只要有人肯买就行。问题是有没有人肯买，这一轮的炒风又能持续多久？
其实我们只要知道现在楼房的供应量大于需求量事实，就能知道所谓的好转是怎么一回事。也不必去理会其它的社会，经济乃至政治因素，短期来说这些因素只能改变需求量，而改变不了目前的供应量。至于长期，正如凯恩斯(John Maynard Keynes, 1883-1946)所言：“长远来说，我们都死了。”（In the long run, we are all dead）谁还管得了这么多？
那么我们如何才能知道楼市是否正在好转，房价才会开始又持续上涨呢？总结以前房价会持续上涨的事实，我们会发现原因不外是
1． 土地供应量少于需求量
2． 由于预期房价土地供应量少而持续上涨，用家争相入市，大量炒家涌入市场和真正的用家争夺有限的楼房，期望从中获利，而且也真的能够获利。
土地供应量属界外因素，我们无法如97年以前般对政府批地数量作出预测。可以预测的只有炒家了。
传统的住宅市场分析方法主要从需求、供应和市场均衡（价格与空置）三个方面来考察一个城市或区域的住宅投资潜力。股市上对炒风形成的原因有一套自己的看法，要解释市场交易稀少，就要知道知道为什么有人会摸顶入市，最后这些人又为何离场。当年炒风高涨主要是因为这些人惯性的预期特区政府继续以前的土地政策确---- 即低土地供应量，高地价的做法。因此产生了所谓的道德风险（Moral hazard），不去考虑楼价和需求已经基本脱节，和政策改变的可能，盲目加入炒楼的行列。加上初期有人在楼市赚取大量的利润，推动其它投资者加入，高涨情绪导致过量交易，即依照所谓“更大的傻瓜(greater fool)”理论，人们投机性地认为总有更大的傻瓜会出更高的价格来买下自己手中的资产。一个城市房价是由市场供需来决定的，房价的突变意味着市场发生了某种变化或者出现了潜在的改变供需的趋势。当政策变动，出现97年政府批出大量土地，外围经济环境不明朗，内部经济调整的情况后。真正的用家一方面认识到楼价过高，于是不肯充当更大的傻瓜这个角色，一方面也因收入减少而不肯买楼，于是加大了市场供求差距，引起楼价必然的下跌。
从1997年至今用了7年的时间，香港政府出台了压缩土地和低价房的供给等多项救市措施，但房价直至今年一季度才略有上升，二季度又略有下降，并未走出冰冷期。究其根源在于市民对未来楼价不抱希望，虽然有一部分人已经从负资产中恢复过来，但他们对楼市发展仍抱悲观态度。那么何时他们才会再度入市？只有当楼市价格处于合理水平时这些潜在买家才会进场。检验楼价水平的方方法很多，主要是使用和对空置率的计算。理论价格法的基本思路是比较实际市场价格与理论上的合理价格之间的差异。方法是测算市场上的房价租金比，通常用平均房价除以平均租金的做法。当实际市场价格与理论上的合理价格之间的差异和空置率减少，我们就可以断言楼价已经处于合理水平。
另外由于地产业是我们城市经济的热点，所以地产媒体也就在媒体市场中有了举足轻重的地位。但地产业不像娱乐业，不是一个能天天出新闻的地方，因此为了吸引眼球，地产媒体就把个别现象扩大化，所以现在在的报纸上每天充斥着各个楼盘的售价和成交量的报道。老子说“大道废，有仁义。”我们说“楼市差，报道多。”什么时候报纸上楼盘的售价和成交量的报道少了，楼市也就复苏了，成交量多了，报纸不可能象现在这样每一单交易都去报道----浪费资源。我们又曾几何时见过有报纸一笔一笔的逐一报道过股票市场上每一天的所有交易呢？
后记-
房地产买卖可升可跌，一个平稳的楼市发展对一个城市的经济发展极其重要，楼价被人为的过份提高当然会对经济发展引来不良的效果。但毕竟香港乃至于世界各地的房地产都有炒楼风气，而这种风气多年来反而变成了推动香港经济的一种动力，如高成交率令库房税收增加。所以炒楼也未尝是一件坏事。因为香港的房地产结构将会令楼市价格经由市场自然调整。但如果想成为一个成功的房地产投资者或炒家，我们的忠告是除了明解房产理论外，也应知道经济学的道理，不要盲目地追价，因为我们需明白楼房的主要功用是居住而不是用来炒，如果没有真正的使用者购买，所谓的升跌只不过是一个个或大或小的泡沫而以。
co author:
Vicent Sung
William Au
