qimans，浙大经济学院
（说明：以下为野口悠纪雄的著的《土地经济学》中汪斌教授（浙大）所写的序言中部分摘要及摘者的注释）
日本是发达资本主义国家中人口密度最高的国家之一，其国土面积中约67％是森林，农地（耕地、园地、牧草地等）仅占13％，由于地理地貌的关系，森林很难转化为城市用地和农业用地，而城市用地大多是从农地转换而来的（摘者注：这一点与我国相似，我国目前的城市用地中除一部分是城市拆迁和用地调整后节余的空地外，大部分是从农地转换而来的）。
二战后日本经济的发展，要求增加城市用地，在1955-1973年的高速增长时期，民间设备投资非常旺盛，工业化快速推进需要大量的工业用地；同时随着城市化的发展，又需要大量的住宅用地、商业用地；此外，政府大力兴办公用事业、基础设施也需要大量公共用地。这样要求在短时期内迅速增加城市用地，而城市用地不足，造成了土地价格特别是大城市中的地价迅速上涨，特别是在三大城市圈——东京圈、大阪圈和名古屋圈（摘者注：中国城市用地不足则源自于用地制度的不合理，以及对城市化过度侵占耕地会导致中国粮食安全问题的担心（所谓实行世界上最严格的耕地保护制度）；这其中一部分是自然条件的限制，但更大的原因是土地制度存在的内在缺陷，所导致的农地产出效率低下和城市用地不经济等现象，从加剧了中国城市化中的用地矛盾，但我认为主要是结构性矛盾，并不是总量不足）。
日本城市地价的上涨，是和日本经济的发展密切相联系的。从战后到1955年，批发物价上涨和城市市区地价上涨两者大致持平。从1955年后至1970年，经济高速增长时期，批发物价大致保持稳定，而市区地价却猛增10多倍。1970年以后，由于游资过多、田中内阁的“日本列岛改造论”的影响，再加上第一次石油危机的冲击等原因，土地投机买卖盛行，地价又一次猛涨，但这时批发物价也同时上涨。70年代中期，日本经济进入低速发展时期后，地价、物价在这一时期比较稳定。到1980年，市区地价为战前的9394倍，批发物价为战前的826倍 ，两者之比为13.7：1（摘者注：通过地价和物价的波动，对日本地价的变化过程进行了简单清晰的描述，其中地价与批发物价波动的分离，说明地价与物价的决定机制可能是不同的，土地做为不易耗竭而有供给刚性的资本品，往往成为投机者和资产保有者最关注的对象，这些人取得土地后，往往并不急于进行土地投资和开发，或者为应付政府的检查只进行低资本密度的开发，他们的动机只是想通过转手以套取价差；这样会导致大量土地的投资和开发不足，从而导致真正需要用地的住房消费者和企业得不到足够的用地，进而进一步担高地价，形成恶性循环。这也是野口悠纪雄教授所认为的日本地价暴涨的主要原因之一。）
战后日本地价迅速上涨，成为日本社会经济中一个严重的问题。首先地价猛涨，让不劳而获的大土地所有者受益，而大多数中低收入的劳动者则深受其害（摘者注：这会导致有地产者和无地产者贫富分化的加剧，产生一系列的社会问题。而在中国，城市住宅和土地只有70年的使用权（包括转让和收益权），由于目前中国大部分的存量住宅刚刚新建不久，还不存在这个问题，当中国大规模的城市建设结束后，一旦过了50或60年，中国大量的住宅所有者将面临着这个重大的问题，这将会对房地产价格产生巨大影响）。其次，地价高涨对经济建设和日本产业的国际竞争力带来一定影响。民间设备投资和政府公共投资中，有相当部分用作购买土地之用（摘者注：而目前由于中国城市用地转让制度的双轨制，造成工业地价低和住宅商业性地价高的现象，工业地价和住宅商业地价差可能有合理的部分，如区位条件不同、公共设施投资水平不同等，但几十倍甚至几百上千倍的差价是否仍然合理，是值得一问的。低成本的地价虽然保证了低成本工业化的需要，但工业商业地价的巨大差额，一定会导致土地寻租或者改变土地用途而牟利的冲动；而工业用地的低成本，导致了粗放型的土地利用模式，能盖两层厂屋的，只盖一层（当然低密度的工业用地投资，也可能是受投资者只有50年的工业用地使用权的影响，这种产权的时间限制，越到后期越会导致投资者的败德行为）；此外，住宅商业用地过高，抑制了商业等第三产业的发展，也导致了居民生活成本的上升，会进一步扭曲产业结构和减弱城市化对经济增长的有利影响）。再次，地价昂贵，对购地造屋和租房影响更大，例如，1955-1980年期间，住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加了14倍。市区的地价尤其如此，这样导致市中心区人口减少，而人口向郊区转移，从而增加了人均通勤时间也花费了大量精力，真正花在工作上的时间反而下降了。
针对地价迅速上涨，日本政府也采取了一系列的措施，但野口悠纪雄教授认为日本政府没有真正认识日本土地问题的性质，从而在政策上存在一些错误和偏差，并没能解决土地问题。进入80年代以来，一方面信息化、国际化、服务化等经济结构的变化，对写字楼需求增加，导致商业用地地价高涨；另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，从而，土地投机买卖再次盛行，发生了以东京圈为中心的从未有过的空前的地价高涨。并成为进入90年代，日本“泡沫经济”破灭的重要因素之一。（摘者注：金融政策对地价的影响是直接和巨大的，中国房地产价格迅速上涨最直接的原因就是90年代末消费者住房贷款和对开发商土地抵押贷款的大量增加，从正常的金融发展来说，这本身并不是问题，但是正如北大中国经济研究中心宏观组2004年在《经济研究》第9期上指出的，由于中国银行的模糊产权约束和土地转让的政府垄断背景，导致了银行会对土地贷款的过量投放，从而极易诱发开发商的土地和房产投机行为，虽然目前关于房地产市场是否存在泡沫的争论非常激烈，很多政府部门和大的房产开发商都发布研究报告说，目前中国房地产市场是健康的，但是只要看看中国房地产市场背后的运行机制，对中国房地产泡沫的任何否定都是不能让人信服的。此外，只要中国地方政府的政绩约束、土地制度和银行产权制度不改变，仅仅通过利息等金融手段的调控来影响房地产市场的努力也只能是短期的和无力的，当然近期央行的加息措施更主要是从抑制总体投资过热的角度出发的）。
野口教授在《土地经济学》这本书中，运用一般均衡分析方法和经济计量模型，通过大量的统计资料和多种形式的比较研究，考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供需关系。论述了有关日本经济高速增长的机制和土地问题的关系。该书的主要论点有：
第一，地价高涨不会促进土地的高度利用，相反倒会助长土地的低度利用。
第二，土地问题与日本式高速增长机制之间有密切的相关性，土地作为资产占有重要地位，也与日本经济上、制度上的特殊背景有关。如，由于在高速增长时期城市开发不充分，造成城市地价普遍上升，土地成了最安全、收益率最高的资产；而政府对租地权的过分保护，导致了地主不愿出租更愿意卖掉，因此，一般家庭被迫使进行高储蓄，以用来买地或房；而企业可以以土地为担保，向银行借款。这样家庭高储蓄和企业的土地抵押贷款在为日本投资主导型经济增长和高速增长的最重要因素之一（摘者注：中国似乎在走日本的老路？！）；日本土地问题不是由于土地数量不足造成的，而是由于土地被作为资产来利用，预期价格上涨而保有土地，从而作为生产要素没有得到充分利用。
第三，与古典的土租决定论不同，日本的地价直接由土地买卖决定，不是间接地由地租决定的，往往在资产市场上决定其价格，特别是日本现在的地价受到预期未来地价的影响，因而预期地价、不确定性和课税等等因素也影响地价（摘者注：在英国地产所有者大多采用出租的方式，很少采用出卖。而出租市场和出卖市场，由于涉及到所有权、税收和预期收益的不同，价格有不同的决定方式，因此，土地出租和出卖是两种市场，它们之间相互影响但定价时所要考虑的因素有很大的不同）。
第四，对土地课税的经济分析。作者的基本结论是：固定资产税可以使“等待开发”的空地减少，由此促进土地利用。
第五，土地政府应区分短期性的应急对策和长期性的结构政府。短期政策主要是抑制地产泡沫，而长期政策是要促进土地的有效利用。
第六，土地证券化意味着创造了一种带来与土地同样经济利益的金融资产，可以寄希望于它在解决土地问题时发挥重要作用。
摘者注：野口教授的书比较系统地总结了日本在土地方面所遇到的问题及基本的机制，并用现代经济学方法分析了解决土地问题的税收、证券化等方面的政策手段。中国的土地基本问题与日本有很多相似之处，但在所有权、使用权转让，以及政府、银行制度等方面存在着很多不同，中国正处于高速工业化和城市化的阶段，日本的经验是我们很好的前车之鉴吧。
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