经济适用房是住宅供给的“双轨制”。在人民出版社2008年11月出版的《三产化/服务化—中国特色第三产业/服务业道路探讨》中我就明确指出，经济适用房是住宅供给的“双轨制”。经济适用房既不是政府的住房保障，也不是住宅的市场供给。经济适用房的价格既不是市场价，也不是政府住房保障的免费午餐，而是免去土地出让金和城建税费的“计划价”。经济适用房是历史形成的，随着时间的推移，经济适用房应该退出住宅供给，已经开始建设的经济适用房应该妥善解决好，做好建设管理和分配工作。
经济适用房虽然解决了一些住房问题，但经济适用房的实施在一些地方出现了很多问题。经济适用房政策的出发点是好的，但由于多种原因，实质上造成了住宅供给的“双轨制”，影响了市场机制配置资源作用的充分发挥，造成政府的土地资产（主要是土地出让金及城建税费）大量流失，并没有真正解决低收入的住房困难户的住房问题，一些享受经济适用房政策的住宅卖给了高收入者，甚至出现开宝马住经济适用房的现象。
我国在计划经济时曾实行过住房由政府全部供给，实行房改以来，我国城镇居民的住房条件得到巨大改善，成绩是有目共睹的。因此，住宅供给以市场供给为主的原则不容置疑，必须长期坚持。政府的住房保障与社会低保一样，由于政府的财力限制，只能解决低收入的住房困难户的住房问题。
我国目前是市场经济，住宅的供给应该以市场供给为主，政府保障为辅，两者要相辅相成，互相促进。建议政府的住房保障应以廉租房租金补贴为主，廉租房建设为辅，这是因为我国目前城镇仍然是中高收入者偏少，低收入者偏多，廉租房需求极大。我国目前城镇化率仅为45%，将有7.5亿农民进城居住，政府的住房保障任务特别艰巨。实行以廉租房租金补贴为主，廉租房建设为辅的住房保障，可以促进中高收入者消费和投资住宅,进行以旧换新的住房条件改善，将旧房和投资的新房用于出租，低收入者的住房困难户则用廉租房租金补贴在工作地附近租房居住，这样政府投入大量资金的廉租房保障制度，不仅有利于低收入者，而且有利于中高收入者，更有利于社会的公平。
廉租房建设资金巨大，每套达几十万元，政府财力无法长期负担，投入巨额资金建设廉租房可能是用巨额资金解决了相对少的住房困难户，而大多数住房困难户仍在等待。廉租房的大规模集中建设使低收入者集中居住将形成贫民窟，存在许多社会隐患。居住廉租房的低收入者收入提高后廉租房的退出机制很难落实。租金补贴的廉租房制度则向低收入者的住房困难户发放租金补贴，资金数量相对较小，政府财力负担小，可以对低收入者的住房困难户实现应补尽补。低收入者的住房困难户收入提高后则停止廉租房的租金补贴，退出机制易于实行。低收入者的住房困难户在工作地附近租房居住，可以降低交通成本，减少交通量，防止交通堵塞，有利于节能减排。
三产化的研究者 贺有利 2009.2.23
内容详见中国经济学教育科研网的《三产化/服务化》网站(http://web.efnchina.com/web/sanchanhua/)
作者简介：贺有利，博士、高级工程师、房地产估价师、土地估价师、甘肃农业大学副教授、硕士生导师。贺有利长期从事三产化及第三产业、城市等方面的研究，著《三产化/服务化—中国特色第三产业/服务业道路探讨》和《三产化―强国富民的必由之路》，《三产化―经济和就业的战略性措施》主编，《城镇地籍调查学》副主编,《兰州市土地定级估价研究》副主编，发表文章30余篇。
