我国正处在从社会主义计划经济向市场经济转轨这一关键时期，如何建立和完善市场经济、如何推动新一轮的经济增长，已成为经济学界关注的焦点。最近，中央领导同志指出：增加住宅建设，加快住房制度改革就是我国新的经济增长点和新的消费热点。本文就如何借鉴国外政府的住宅政策，对住宅成为我国新的经济增长点的有关问题作些探讨。
一、住宅政策内涵，制定原则及其重要性
政府的住宅政策，顾名思义，是如何将居民和住宅发生有效关联的政策。英国保守党政府在1970—1974年就提出口号：“人人有选择拥有或租用他们想要的合适的住宅权利”。1996年6月3—14日，联合国第二次人类住区大会通过的伊斯坦布尔宣言所作的承诺：“人人有适当的住宅”。由此看出，各国政府对住宅建设都寄予充分关注，这是因为，住宅建设不仅仅可以有效地刺激经济增长，还可以促进社会的稳定和发展。因此，人民居住水平的提高和住宅建设成就是衡量一个国家进步和社会发展的一个重要标志。
联合国第二届人类住区会议还认为，制定增强住宅能力的政策，定期修订，并建立有效的住宅供给系统，是实现“人人有适当住宅”的基础。世界各国政府均重视住宅政策，其目标大致有如下几个要点：
1.实现现有住宅资源的最佳使用；
2.确保每个家庭有足够的住房；
3.引导新住宅资源的配置；
4.满足特殊人群的住宅需要；
5.影响地方政府配置住宅的政策。
从上述分析中，我们可以引发以下思考：
为什么政府如此重视住宅问题；为什么政府干预住宅市场的力度远远大于其它一般商品的市场。这实质上就是要回答，政府干预住宅市场自由运作的经济学道理何在。
其一，市场经济容易造成两极分化，有相当一部分人没有足够的收入在公开市场中购置住宅；
其二，住宅条件差或者恶劣会带来严重的外在成本；
其三，住宅和教育一样被认为是一种“美好”的物品，它有利于社会稳定、进步和发展。因此，政府部门通过住宅补贴鼓励居民购房或直接提供住房；
其四，政府干预住宅市场有利于加速新建住宅，改善现有住宅并废除贫民窟。
总之，政府在住宅市场中应该扮演积极并有效的角色。政府应该少去干预市场经济能够起到较好作用的一般商品的生产，而又大力加强对市场经济不能起到应有作用的住宅市场的干预力度。
二、国外住宅政策简介
由于篇幅所限，仅就部分政策介绍如下：
（一）房租控制政策
第一次世界大战之后，房租迅猛上升，许多资本主义国家为了控制房租上涨幅度，纷纷立法，英国于1915年通过《租金上涨和抵押贷款法》，把无家俱的住宅房租价格控制在1914年8月的水平上。 当初只是想作为暂时控制，实际上，它成为政府战后住宅政策的里程碑，并伴随至今。
当然，西方经济学家大多反对房租控制政策。（1 ）它不能解决住宅短缺问题；（2）它会减少私人出租房屋的供给量；（3）它扭曲了住宅市场的价格体系；（4）它包含着巨大的行政管理成本。但是， 一项制度建立容易，要取消则会遭到利益主体的反对。
下表概述了英国住宅存量的分布情况（1914—1989年）：
下表可以看出，住宅租赁相对比重到1947年之前都相当大。道理很简单，买房不如租房的现象存在。因此，英国政府面临如何鼓励自有住宅问题。
（二）住宅补贴政策
英国政府为了解决住宅短缺问题，在价格扭曲的情况下，势必介入住宅市场。一是政府直接拥有并提供住宅；二是在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”，在1923年兴建每户住宅补贴75英镑，为期60年。为了改造贫民窟，英国财政部负担重建住宅的一半损失。从此，住宅建设兴旺起来。这些补贴虽经过多次调整，但一直延续至今。很显然，这会成为英国政府巨大的财政负担，详见下表：
英国住宅存量分布（％） 1914—1989年 （％）
1914年 1947年 1963年 1972年 1980年 1989年
自有自用 10 26 45 51 56 67
地方政府 — 13 28 31 31 23
租赁 90 61 27 18 13 10
英国政府对住宅的补贴（1979—1989年） 单位：百万英镑
中央政府对地方政府
的转移支付 地方政府的贡献 总支出
1979 1438 373 1811
1980 1715 516 2231
1981 1258 554 1812
1982 644 571 1215
1983 434 637 1071
1984 432 578 1064
1985 537 538 1115
1986 523 502 1061
1987 503 539 1005
1988 577 557 1116
如何看待这些大额的补贴数据？从负面效应看，它造成财政困难，从正面效应看，它缓解了住宅市场的紧张状况，对经济发展起到了积极作用。
（三）政府售房政策
尽管1936年英国的《住宅法》首次授权地方政府出售政府拥有的住宅，但直到1970年出于政治考虑而开始出售公房。1970—1973年，保守党执政，允许房价按市价的80％出售，1973年出售33720套住宅， 1974年至1978年由劳工党执政，由于担心“住宅私有化”而采取不鼓励政策，1974年只售4153套住宅。1979年保守党重新执政，再度鼓励出售公房，其折扣率在33％至50％之间，1989年售出176，991套住宅。
（四）金融扶持政策
住宅业的兴旺和发展离不开金融扶持。在这一方面，各国政府都大力支持住宅抵押贷款业务，扶持自有住宅。
英国政府从80年代以来，采取了一系列金融扶持政策。一是把抵押贷款基础利率从1985年1月的14％降到1988年5月的7％， 大大降低了融资成本；二是从1985年后放弃信贷规模的控制；三是鼓励各类金融机构和非金融机构从事住宅抵押贷款业务。在英国从事抵押贷款业务的主要部门有：①建筑协会；②银行；③保险公司；④地方政府；四是鼓励外资银行从事抵押贷款业务。尤其可喜的是，这些机构都乐于从事这项业务，因为资金的安全性、盈利性都有较强的保证。
（五）税收扶持政策
从一些发达的资本主义国家来看，兴建住宅的税收基本上是所有行业中税收最低的行业，这显然是为了刺激有效供给。在刺激有效需求方面也采取相应政策，一是降低收入所得税；二是对住宅抵押贷款利息免征所得税。
三、几点启示
1.政府应该充分关注住宅建设，同时应积极干预住宅市场，对市场机制能发挥有效功能的产业则可少干预，换言之，政府应该把更大的注意力放在发展住宅产业上。
2.中国目前控制公房租金是完全必要的，为了刺激居民购房，适当提高租金也势在必行。但同时必须考虑不能使居民实际收入下降，这会反过来抑制购房。
3.我们要逐步提高“自有自用住宅率”。像发达资本主义国家这一比例也只有约2／3，我们完全没必要在几年之内就达到这一指标。因此，在舆论宣传上应该注意这一点，否则，会导致许多社会问题的产生。
4.要把住宅作为国民经济新的增长点，政府应大力支持。比方说，在旧城改造、小区新建等方面要大力降低房地产开发企业的负担，政府应该至少承担有关城镇基础设施的配套费用。
5.政府应大力宣传购买一套住房需要十几年乃至几十年的工作才有可能。只有这样才能稳定居民购房时的心态。同时，政府应鼓励住宅抵押贷款，要充分认识到，这是发展住宅业的必由之路。我国在这一方面制度不健全，业务量小，老百姓不熟悉，银行也担忧资金安全性，其它非金融组织也未想进入抵押市场。因此，有许多问题值得我们去研究，建议由建设厅牵头，会同财政厅、地税局、各专业银行及其它金融机构，并由高校专家学者参与，组织落实江西省抵押贷款市场的研究，为发展住宅产业打下关键性的基础。
