围绕我国开征房产税试点，各方展开了热烈的讨论，这是非常正常的。因为这样一项针对财产征税的公共政策的设计和执行，必然是牵涉面十分广泛，涉及利益关系也复杂多样。相关各方会从自身利益出发表达意见，也是很自然的。
认为开征房产税具有合理性的理由是：１.房产税是针对公民持有资产征税，这将成为一种更加有效的调节不同收入分配差距的手段。尤其是近年来社会不同群体间拥有财产的差距日益扩大，的确到了需要适当加以调节的时候了。２.房产税的开征可以确保地方政府有一个稳定、持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。３.可以抑制将房地产作为虚拟金融资产过度炒作。
在此，笔者认为我国目前刚刚起步的房产税制度的方向无疑是正确的。健康的市场经济历来是离不开适当制度框架规范的。环顾各国的经验，我们清楚地看到，放纵房产市场发展的做法不仅会加剧财富和收入分配的不公，由此造成的庞大房地产泡沫也会成为灾难性金融危机和经济危机的根源。
反省一下上世纪９０年代日本爆发的金融危机，以及２００８年美国爆发的金融危机，都是近在眼前的前车之鉴。我们对此必须居安思危，未雨绸缪。
因此，房产税作为政府调控房地产市场过度投资和投机性炒作的政策组合，无疑有其合理性，并不存在所谓政策多变和过度干预市场之说。况且，世界上大多数发达国家也都具有这样的征收制度。各国的成功经验，可以成为我们这些后起国家很好的借鉴。
笔者赞成以上那些支持房产税开征的理由，但认为，在这里还需要补充一条或许更为重要的，基于公共政策公正性角度的支持房产税开征的理由。这里依据的是现代公共经济学关于城市基础设施作为公共产品的正面溢出效应原理。
大家知道，最近20年来，中国各地都对城市基础设施进行了可以说突飞猛进的投入，城市各项设施得到持续、大规模新建、扩建改造和维护更新，城市面貌焕然一新。有数据充分表明，近些年来城市尤其是大城市财政的大头，都被用在了城市基础设施建设上面。具体地讲，其中包括了大规模的城市轨道交通、城市电力、城市供水和供气、城市公交路线、城市光纤网络等城市硬环境建设；也包括诸如城市小区、文化、教育、绿化、安全等城市软环境建设。
需要指出的是，所有这些城市建设项目在耗费大量公共资源的同时，也为整个城区的房产形成了巨大的正面溢出效应。也就是说，这方面的投资，客观上让城市中的房产大幅升值。大规模用于城市建设的公共财政资金，为城市的私人房产投资带来了十分巨大的盈利空间。这就使得抢先购买城市房产的业主享受到了无风险免费午餐。谁在城市中拥有的房产面积越大，他所能取得的这块由公共资源所无偿提供的蛋糕份额也就越大。
由此所造成的社会不公和两极分化现象日益突出。因为，其间耗费的是由城市每一位公民奉献的集体公共资源（包括所缴纳的各类税赋），可是由此带来的房产价值上升的分配却是严重不对等的。因为拥有财力，或者能从银行金融机构获得大量贷款购置房产的人，可以轻而易举地在几乎无风险的情况下，从城市公共空间大幅升值中获得庞大红利。
因此，笔者以为，开征房产税的公正合理性体现在，当一些社会公众因为城市公共设施建设而获得额外巨大收益的时候，也必须为此承担相应的一部分成本。
基于以上理由也就不难理解，为什么发达国家的城市政府，都必须向城市中拥有大量不动产者征收财产税了。
再从问题的另外一方面看，由于城市房产市场中存在着大量等待吃免费午餐者所拥有的房产，使得城市的可利用空间越来越小，越来越需要向外扩张，也就要求市政当局年复一年地要增加城市基础设施建设投资。这就是我们在近些年看到的一个怪现象：一方面城市不断扩张，城市基础设施不断延伸；另一方面却看到城市中有越来越多房产空置。从城市公共政策角度看，这样的情况已经使城市管理的效率大打折扣了。
体现城市公共管理效率的一个主要指标是，要让城市空间的每一块都发生效用，而不是让城市基础设施大量空耗。所以，笔者认为，我们的房产税政策从一开始就应该采取同时对存量房产征税的办法。因为这项政策的目标之一，就是要提高城市管理的总体效率，也为了促进城市房产市场的加快交易流动。如果不对存量房征税，仅对新购房征税，显然不能实现城市公共管理所要求的效能和效率目标；与此同时，也不能体现该项政策本身所要体现的公平性原则。
当然，开征房产税是对财产保有环节征税，涉及面广，还是应该采取循序渐进和逐步完善的策略。另外，对于当地居民自己基本居住所需的住房，各国也都有给予免征税额的税收政策。总而言之，我国的城市住房公共政策应该本着“住有所居”的基本价值导向。
作者系上海交通大学公共政策研究所所长
