去年，我曾撰文提出，当今老百姓意见最大的问题是买不起房子，但买不起房子可能是因为房价太高，也可能是因为老百姓收入太低。一年后的今天，我要说：中国房地产的根本问题并不在房价，真正需要反思的是住房发展模式。九部委房地产调控实施细则一个非常重要的特点，就是从房价调控为主转向了调控房价与建立住房保障供应并重，并从调控市场为主转向了调控政府与调控市场为主。这显然是非常正确的方向。
以往的争论，譬如房价是否太高，有没有泡沫，房地产有没有暴利，房地产是面临拐点还是新的起点，空置率到底高不高这些问题，不能说没有价值，但只是技术性和局部性的价值，并容易落入诡辩的陷阱，掩盖真正重要和实质性的问题。而楼市的现状实际上已时不我待，已到了结束旧游戏规则，建立新游戏规则的时候了！
本来，合理的住房发展模式应该是一辆二轮马车（全世界亦如是）：一个轮子是市场化，其目的是改善一部分人的住房条件，同时提高效率，以此促进经济发展；另一个轮子叫建立住房保障体系（就像建立就业保障、社会医疗和教育保障一样），其目的是保障公平，确保大部分人尤其是中低收入群体能有房住。从政策导向上来讲，市场化轮子代表着政府对增长导向和效率导向的追求，住房保障制度体系轮子则代表着民生导向和公平导向。两个导向缺一不可，两个轮子也缺一不可。真正市场经济体制下的合理的住房发展模式，就应该是“上帝的归上帝、凯撒的归凯撒”，然而，遗憾的是，这两个轮子从一开始就失去了平衡，并且在过去几年内愈来愈失衡。在所谓的市场化过程中，大多数地方政府非但没有做政府最应该做的事（建立住房保障体系），反而像商人一样卷入到了市场中去、斤斤计较的是土地拍卖的价格以及个人可能从中得到的好处，甚至出动国家机器（公安部门）去征地拆迁，但在住房保障体系的建立上却像小脚女人裹足不前；维护民生不光雨点不大，甚至连雷声也不大。而市场也没有按市场的规范来做市场应该做的事，而是一头扎在权力的怀抱，一起瓜分起全国的土地资产和掠夺全国人民的储蓄存款。这样一个市场显然并不是自由市场经济的市场，而是沦落为特权市场经济的市场。这实质是一只轮子往前飞跑、另一只轮子全然萎缩的最危险的增长模式。
在这样的模式下，政府的公平荡然无存，市场的效率也根本无法保证。大多数时间以及大多数的情况下，房地产企业的所谓竞争力不过是搞定政府的能力而已（想一想严介和创造的名词“谈判经济”！）。
最可悲的是，各级地方政府又几乎是自愿被搞定的。这里面的关键就是增长体制所决定的权力与资本的结盟。众所周知，中国房地产最重要动力是来自于权力与资本形成的“你发财、我发展，成本社会掏”的共生共荣型畸形增长模式。至于其中大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏，失地农民的利益损失、银行可能出现的呆坏账风险、国家的税收损失乃至后任官员的利益，则都在这一“发展过程”中被忽视甚至不予考虑，住房保障体系当然就更加无从谈起。
显然，这既是一种几乎会自动促进房价不断上涨并很容易导致楼市过热的畸形的增长模式，也是一种日益导致利益分配不公的严重不公平的发展方式，许多人以为房地产的市场化等于房地产已经市场化，其实在房地产迅速发展的过程中，市场“看得见的手”只是一个影子而已，真正掌盘做庄的是地方政府“看得见的手”以及开发商们的长袖善舞。
不得不问的更深层次问题便是，为什么出发点良好的城市化与市场化进程中的房地产发展会如此扭曲变形？这需要从经济学理论作些分析。
经济学证明，权力与责任的分布如果不对称，控制权就会成为一种“廉价投票权”(cheap voting right)，拥有控制权的人就不可能真正负责任地行使权力。“廉价投票权”的理论过去主要被用于分析企业行为，其实，用于分析当前中国地方官员行为再合适不过。宪法规定，权力来自人民，但在目前现实的治理制度下，地方官员通常只对长官负责，并且真正的大权其实是掌控于地方官员之手并很容易被其所滥用。由于缺乏监督与制衡，地方官员手中的权力几乎必然沦为“廉价投票权”：只要能够带来政绩带来地方收入增长，根本不必去考虑民生与公平，根本不必认真权衡国家的利弊得失，甚至根本不必去理会中央三令五申的房地产调控政策。“廉价投票权”及其引致的中央与地方间博弈，注定房地产调控难于取得预期效果甚至失效！
再要问的问题就是，何以改变这样一个不合理的房地产发展模式？何以保证房地产调控能够真正见效？最关键的还是要从体制上着手，最终则是要从改变地方政府的行为入手。九部委文最重要的就是将房地产调控纳入了地方目标责任制，并明确了中低档房的供应比重、土地供应比重等，这实际上意味着对地方的考核已经从政绩、效率、增长转向了民生、公平以及公共职能。从长期看，通过建立高度的社会主义政治文明是保障中国住房发展能够真正代表大多数人民利益的根本。但从近期来看，在九部委调控意见的基础上，不妨再进一步，干脆借鉴计划生育一票否决的做法，对凡是导致房价失控，以及在解决大多数人居住保障方面不力的地方政府官员，无论其政绩有多么突出，都坚决地将其罢免。
这样做的目的，就是迫使地方官员的行为能够调整到与百姓、与中央房地产调控的目标相一致的方向上来。如果说，过去地方政府眼中只有增长，只有政绩，只有效率，只有个人利益，那么现在他必须同时还考虑民生，考虑公平，考虑当地大多数人的愿望。也就是说，地方政府必须要在两堆稻草间寻求平衡。这样的一种平衡是相当关键的，将真正发挥地方政府在调控房价中的作用。
印度的经济学家在比较中印经济增长时，认为中国地方政府组织能力强，是印度没有办法比的。经济学家在总结中国经济转型的经验时，也往往强调地方分权下的地方竞争导致的效率提高，但当中国跨越人均收入1000美元之后，当从追求GDP增长转向科学发展观并强调和谐社会与政治文明的构建后，情况已大不相同。尤其在房地产业，地方政府的行为已经呈现出边际效益递减之势，在增长上过度作为，在民生上过度不作为，因此平衡是不仅必须的，更是紧迫的。也许将在相当一段时间内，中国还得继续动用传统体制的组织资源来推动经济与社会发展，但传统组织资源的着力方向一定要调整，才能保持活力，并且不致使社会矛盾激化。
