房地产市场从去年第四季度出现观望,这种观望在今年一直延续。从国民福利和公共利益来看,政府应该把房地产市场稳住,把经济稳住。现在政府要发出的信号应是稳定经济
房地产市场观望气氛浓厚
今年对于中国经济来说,有一点是很清楚的:外部环境绝对不容忽视!
美国的次级债,对全球影响到底怎么样呢?刚开始发生的时候,许多人都说没事,结果如何?现在都蔓延到全球许多地方了。美国政府已经出台了相当多的利好措施,估计到年底可能就会好起来。
今年对中国来说,是经济形势很特别的一年,这里面有许多不确定性。以楼市来说,可以说,现在许多人都在观望。我们知道,连续几个月的观望,市场就会产生另外一种趋势。可能过去是往上走的,现在又往下走了,这个完全有可能。现在来看,观望的态度在进一步加强。深圳许多人现在非常担心这个问题。房产市场是由大量的投资性、投机性的资金所支撑的。房价的上涨,并不是自住性的需求,而是投机性的需求。国外市场认为,如果一个市场超过20%的换手率就说明存在投机行为,而深圳楼市半年之内的换手率达到30%以上,两三年内的换手率达到50%,这个数字说明深圳存在着过度投机的行为。在过度投机的市场,在出现观望的态度下,投机性的需求会消失。比如,前段时间有人放出消息:北京有人要卖400套房。这种话完全可以不用相信!一下要卖400套房,这怎么可能呢?但这是个信号弹,这说明有人要赶紧把房卖掉,这个市场会出现比较大的变动。我在深圳时就对朋友们说,从长期来看,我肯定看好这个市场,但从目前来看,由于观望,暂时不看好。
我们看到,房地产市场从去年第四季度出现观望,这种观望在今年一直延续。我把它称之为信心真空所造成的观望,这个信心的真空是由一系列因素造成的,比如说政府的导向,政府摆明了的姿态就是不希望房价上涨太快,这点是很清楚的。另外政府采取了紧缩性的货币政策,对开发商的现金流有很大的威胁。除了政策之外,还有“王石卖拐”。王石公开讲房市要出现拐点,这个对市场的影响是很大的,因为他是房地产界的领军人物,他跟学者讨论房价要下跌是不一样的,跟老百姓说我三年不买房也不一样,跟政府说我们要控制房价的增长速度也不一样,他是业界人士,他作为开发商,这样的说法,对整个市场产生了非常强烈的震撼。王石这么一吆喝,不仅公开说房价的拐点到了,老百姓最好三四年后再买房,而且万科的楼盘打着降价的旗号了。他不仅这么说,也在这么做。他大声吆喝着卖房,鸣锣开道地撤退,这对于整个房产市场,不亚于一次大洪水,对市场的信心产生了非常致命的影响。因为这个市场进入投资性和投机性需求的时候,它就是一个信心市场,不再是一个正常的市场。所以,基本面的分析,没有任何意义。基本面不会变,但市场会有波动。我在深圳与一些白领聊天时了解到,他们本来打算今年换新车的,但现在不换了。为什么不换了?并不是说他们不挣钱了,而是他们的观望气氛加强了,是他们对未来的不确定性增强了。政府要搞从紧的货币政策,政府说经济放慢一点,免得过热了,这本来挺好,但这导致大家信心的变化,这种信心的变化会导致投资力度减弱。
现在有人在说:宏观调控的效果正在显现。在我看来,这种说法很可怕。为什么可怕?如果现在调好了,那中国可能真正成为世界强国了,这可能是个好机会,但这得有一个前提,就是光说没用,一定要有政策支持,要让国民有信心。
恢复信心不是一件容易的事
当前由于美国经济的影响,政府其实应该出“安民告示”,不管怎么说,应该以经济增长为主。所以,房地产这个市场,大家还应当互相打气,但这个市场已经从晴天变成阴天了,而且已经开始下一点小雨了。接下来会发生什么?我估计,今年所有的房产公司都发愁,如果资金链断了,誓死保卫资金链可能会成为很多房产公司的目标。而且,如果这个市场发生逆转,我觉得,就会出现一个比较可怕的事情。从政策介入的角度,我认为,我们既不能让房价大涨,也不能让房价大跌。最成功的宏观调控,是尽可能避免让市场逆转。而这个市场现在受到一个空前的危险,而这个危险现在还在,整个市场的情形,从政府到民间,都好像很仇恨房产市场,老百姓仇恨房价增长,恨不得你赶快降一点才好,很多的人呢,包括一些经济界人士,恨不得开发商的资金链断裂。
如果要恢复这个市场的信心,不是一件很容易的事,所以今年10月份是一个很敏感的点,10月份是销售的旺季,如果到10月份,开发商还是卖不动的话,市场的信心还是没有恢复的话,我觉得,房地产市场可能会进入一个长达一年以上甚至两年以上的调整。
对于奥运会后的房价,从现在来看,我是看淡的,原因就在于我们恢复信心的因素不明显,而且政府上调准备金率仍然是紧缩的心态,其他的方面没有很明显的利好因素,也包括越南金融风暴等等,都是坏消息。所以在短期内可能就是信心来主导市场,特别是过去几年,投资类的购房和投机性的购房已经占了相当大的比重,在看淡的情况下,这些资金会跑得很快。虽然房产市场基本的经济面没有变化,比如说供需格局,整体来讲还是供不应求的,房地产的发展仍然有一个很大的空间,至少有10〜15年的发展。但是这些都没有意义,因为短时间内是信心决定了我虽然有钱,也不去买房,因为买了房后万一下跌20%,那不就白白损失了吗?现在,开发商就在想尽一切办法削尖脑袋去找钱,但是消费者也在憋,不同省市之间寻找平衡,所以大家目前处在一种痛苦地博弈当中。
现在有不少的专家学者认为目前整个经济还是过热的,他们认为央行还应该继续调控,包括加息。在这点上,我跟他们有不一样的观点,他们认为目前还过热,我也承认。但是调控不要太大,因为这几年都是紧缩的政策,不调也是紧缩的,保持就是紧缩,在这种情况下,如果再调可能会下滑过度,如果现在停在那里,它自己就会慢慢往下走。这个时候,不用再加力,再加力就会滑过头了。
现在看来,调控的效果已经很明显了,因为已经传递到消费者心里去了,传递到各个层面了,股市暴跌,外贸也不行了,投资已经低迷了。如果从实际投资来看,扣掉物价上涨指数,利润在大幅度下滑,意味着下一步企业更加不敢投资。再一个就是消费,消费是受收入影响的,去年的消费很高,但是去年的消费建立在去年的收入增长比较快,同时去年有财富效应,但是今年的实际收入增长已经大幅度下滑了,财富效应也没有了。虽然从一季度来看,支持经济增长的主要是消费,但是这不可持续,因为没有收入增长,多余的收入没有了,消费这块是值得警惕的。
什么是好的调控?好的调控就是避免经济周期过大的波动,坏的调控就像股市的调控——暴涨暴跌。拿股市的调控来说,我们的调控机制很不成熟。房市也是这样的,如果房市也像股市那样暴涨暴跌,就不对了,我们应该让房市稳定,稳定两三年就把过度的东西消磨掉了,然后再继续往前走,就是很好的软着陆。
现在有些人讲房价暴跌对老百姓好,这个说法其实并不准确,房价暴跌,整个国民经济就会受影响。从国民福利和公共利益来看,政府应该把房地产市场稳住,把经济稳住。现在要发出的信号应是稳定经济。就像美国那样,经济烂到那个地步,美国什么时候放弃过经济增长?在次债危机发生后,美国仍全力保经济增长,这个就是大国的做法,大国就应该这样。大国要考虑整个大国的利益,大国的利益特别重要。
(注：本文在《小康•财智》记者张润东对作者访谈的基础上整理而成)
