注册 投稿
经济金融网 中国经济学教育科研网 中国经济学年会 EFN通讯社

内地房地产市场的多方博弈

 (香港《紫荆》杂志2005年第5期第58-59页)


近几年来,内地房价涨得让人心惊肉跳。虽说在宏观调控和房贷收紧等各种措施的综合作用下,最近不时有某市房价趋降之类的传闻,但内地整体房价仍是涨声依旧,表现得扑朔迷离,让人觉得眼花缭乱。据国家发改委最近发布的报告,二○○五年第一季度,内地35个大中城市的房价同比上涨9.8%,尽管涨幅较去年第四季度下降1个百分点,但整体房价仍趋升势。
房价上涨对民生的影响、房价攀升所蕴含的金融风险及其可能造成的经济冲击,是有目共睹之事,官方、学界、媒体尤其是广大市民,亦对高房价提出不少置疑。然而,尽管质疑与谴责之生不绝于耳,但内地房价却依然保持着顽强升势,原因在于内地房地产是近几年发展最快的“大饼”并充满了巨大的利益诱惑,尽管中央政府为民生计、为经济稳定计而同消费者一样企盼房价的稳定,但地方政府、银行、房地产商以及投资性购房者却有着得自房价上涨的经济利益,并成为推动房价上涨的诸多因素中不容忽视的方面。

迅速发展的内地房地产市场是一块充满诱惑的“大饼”


内地房地产市场的起步并不久,一九九○年房地产开发投资仅253亿元。一九九二和九三年的经济泡沫,是内地房地产业的第一次冲刺,房地产开发投资年均增长率分别高达117.5%和164.9%,但中央政府采取的“软着陆”调控措施很快挤出了房地产泡沫。上世纪九十年代末,在内需不旺、通货紧缩的经济形势下,政府采取了积极财政、低利率等一系列刺激内需的政策措施,再加上住房制度和投融资体制改革,终于带动了内地房地产市场的快速发展。从二○○○年起,内地房地产开发投资增长率连续5年超过20%,二○○四年的房地产开发投资已达13,158亿元,分别占全社会固定资产投资和GDP的18.8%和9.6%,而一九九○年分别只有5.6%和1.36%。显然,内地房地产已成为一个充满商机和诱惑的庞大产业。
此外,内地的城市化自建国以来就一直滞后于工业化,二○○○年开始的新一轮经济增长,突出表现为以投资为主导的城市化进程和工业转型,并迸发出对道路交通等公共基础设施、商用建筑物和民用住宅的集中投资,二○○四年度高达2.97亿吨的钢材和9.70亿吨的水泥产量,从一个侧面反映了这一趋势。同时,随着内地居民人均GDP跨过1,000美元大关,消费需求结构正经历显著的转化,对住房等耐用品的需求急剧上升。建设部曾提出,内地进入全面小康阶段时人均住房建筑面积将达到38平方米,而二○○四仅为23.67平方米。从这个角度看,内地房地产业不仅是充满诱惑的产业,而且是一个前景广阔的产业,自然也就吸引了诸多逐利者。

房价上涨,银行、地方政府和房地产商各有斩获


作为一个充满商机、诱惑和前景的产业,内地房地产业的健康稳定发展,无疑能够在促进经济增长的同时,让广大市民享受到改善居住条件的实实在在的好处。然而,在各种利益驱动机制的作用下,近几年内地房地产业却在发展中积聚着不良的苗头,最明显的就是房价的过快上涨。在社会各界的压力下,相关利益群体都将矛头指向购房群体中的“投机者”,但“投机者”只是一个相对模糊的概念,银行、政府和房地产商才是实实在在的、真正能够解决有关问题的市场主体。对于房价上涨,房地产商当然是求之不得(作为追求利润的企业,它们的这种愿望无可指责),而银行和地方政府则各有如意算盘。由于银行和地方政府拥有调节房价的最直接、最有效手段,它们应该承担起房价上涨的主要责任;房价迟迟难以有效遏制,银行和地方政府从房价上涨中得到的丰厚收益,是最重要的原因之一。
内地银行的业务经营同国际标准略有不同。为了遏制一九九二、九三年的经济泡沫,内地政府将金融机构由混业经营改为分业经营,形成了银行部门以存贷业务为主的经营模式。在负债业务方面,由于内地股市不完善且缺乏其它投资途径,内地银行拥有充裕的储蓄资金;在资产业务方面,消费信贷的质量在总体上远优于企业贷款。同时,对于住房贷款和汽车信贷这两种最主要的消费信贷,住房贷款亦远远优于汽车信贷的质量。只要房地产市场稳步发展,银行拥有的这部分最优良资产就稳步增加。对于房价上涨,银行的收益要大于成本,这是因为,房价上涨意味着住房贷款这种最优良资产的增加,而坏帐增加所带来的风险对银行的制约,则由于内地银行特殊的制度安排而大打折扣:长期的垄断性分业经营、国有性质以及中央部门的多次注资,使得内地银行的风险意识大大降低。当然,如果中央银行为遏制房价而提高利率,商业银行也会欣然接受利率上调所带来的额外收益(住房贷款数量则因住房消费的低弹性,而损失有限):趁着入世过渡期结束和外资银行完全挤入之前,内地商业银行利用垄断优势多捞一点是一点。毫无疑问,内地银行无疑是房地产业快速发展和房价上涨的最大赢家之一,其唯一损失是它们并不太在意的坏帐。
在房价上涨中,地方政府亦斩获颇丰。房价的上涨,不仅能够提高当地的GDP而提升政绩,而且能带来土地增值、市面繁荣、吸引资金和人才等诸多好处。当然,这些好处尚有点“虚”,地方政府在房价上涨中最实实在在的利益,则是直接进入当地政府库房的税收和土地转让收入的增加。按照一九九四开始的分税制改革,除了增值税、所得税和营业税由中央和地方分成外,同房地产有关的其它税收,几乎都直接进入地方政府的库房,如契税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税等;而各种“税”之外的“费”,更是稳稳收进地方政府的荷包。不过,当地市民的呼声亦不能完全不理,故象征性地搞几处“经济适用房”供低收入阶层排队,地方政府的主要精力还是放在能带来直接经济利益和政绩的商品房上。

消费者叫苦不迭,中央政府忧心忡忡


对于绝大多数谋求改善居住条件的消费者而言,房价上涨无疑直接增加其购房支出、降低其可支配收入,并在当前就业压力和医疗、教育和社会保障制度尚不完善的情况下倍感艰辛。对于房价上涨,他们几乎没有任何收益可言,亦不可能得到任何好处。面对房价上涨,中央政府的立场基本同广大消费者一致:中央政府素来关注民生,并肩负着促进经济发展和社会稳定的职责,房价上涨既不利于发展房地产业以改善人们居住条件的初衷,又因其隐含的潜在风险而不利于经济发展的稳健性。
当然,由于房地产业是一个产业关联度高的产业,它的发展对建筑建材、装饰装修等行业有极大的带动作用,是促进经济增长和扩大内需的重要方面。然而,发展过快的房地产业和房价虚胀,在当前经济形势下恰好同中央政府的其他经济目标相冲突,这在铁矿石和石油价格上涨、能源和基础产业紧张的情形下更如同火上浇油。由于内地正处于城市化进程和工业转型的关键时期,道路交通等基础设施建设箭在弦上,目前正面临极大的能源压力和资源压力;同时,房地产开发和各种基础设施建设所共同需求的钢材、化工等产品,往往都是高耗能的产业,房地产业的虚胀必然会加重目前建材和能源等的紧张局面。因此,中央政府希望的是真正有助于改善人们居住条件的、适度增长的房地产市场,而不是超过这一水平的虚胀。
总之,对于房价上涨,银行、地方政府和房地产商是利益获得者,广大消费者是主要的负担承受者,而中央政府不仅所得有限,而且因其蕴含的金融风险、通胀风险和能源压力等而忧心忡忡。尽管利率、税收、土地政策等能够在一定程度暂时缓解房价飞涨问题,但在对如下两个方面做大的改革之前,并无助于问题的根本解决。
其一,财政税收体制。一九九四年分税制改革之际,内地经济面临的主要问题是经济增长,而收入分配和社会保障并非其主要考虑对象。随着内地在此之后十余年的经济发展和制度改革,目前面临的社会经济问题已有很大变化,原有的财政税收制度已难以适应调节收入分配、提供社会保障的需要,有必要做大的改革。尤其是教育、医疗、住房改革,以及日趋重要的失业救济和养老保险等新问题,现有分税制模式已使得财政税收政策的效力大达折扣,并在解决这些问题时捉襟见肘,住房问题即是其突出表现之一。
其二,地方政府的职能问题。在市场经济体制下,政府的主要经济职能是保证经济运行的健康稳定、保证经济效率和市场竞争的公平,而不是直接参与市场竞争。在房地产问题上,地方政府应该同消费者和当地居民站在一起,在限制房地产商垄断行为的同时,通过提供更多的廉租房或经济适用房改善贫困居民的居住条件。然而,由于地方政府职能定位方面的原因,现有体制为“官商勾结”提供了显著的经济激励。只有首先解决了这两个问题,中央政府的财政货币等经济调控政策才能真正发挥其效力,而不是在中央政府和地方政府的博弈中化为无形,目前房地产市场存在的问题,只是上述问题的一个侧面。

文章评论
关注我们

快速入口
回到顶部
深圳网站建设