近来，关于物业税的讨论陡然增多。分别用“物业税”、“房地产税”这两个关键词在百度中搜索，得到的结果高达一百多万条。就讨论的内容而言，已经从单纯地论述开征物业税的可行性、合理性，过渡到开始探讨具体的方案设计。有的学者甚至已经研究：开征物业税之后，地方政府的财政缺口有多大。颇有“谋定而后动”之意。
征收物业税的一个重要理由，是出于规范税制的考虑。“合并城市房地产税、房地产税和土地使用税，初步建立统一的物业税”，为地方政府提供稳定的税源。物业税是按照房地产评估价的一定比例征收的，为了征收物业税，势必要对房地产进行估值。可是，房地产价值的评估方法并不成熟，实际的评估过程一半是科学，一半是艺术。将一个无法准确测定其价值的资产作为税基，必将大幅度地提高征税成本、加剧税收的扭曲效应；再考虑到目前中介机构的信用普遍缺失之现实，贸然开征物业税，其风险可想而知。
另外，物业税的开征，将导致居民未来的税收负担很不确定。房价评估主要依赖于最新的交易价格。试想，如果一个小区里有成百上千套住宅，而实际交易的只是其中的一小部分；可是，这一小部分住宅的交易价格却成为千百套住宅评估价值的基准，决定着千百套住宅的物业税税额。少数决定着多数！如此巨大的杠杆率，孕育着巨大的征收风险。更有甚者，开征物业税之后，炒房行为将产生更大的溢出效应：炒房导致房价上涨，房价上涨又提高了物业税的税基，导致所有居民的税收负担增加。住房是生活必需品，而生活必需品的消费是风险厌恶的，其消费成本的波动将降低民众的福利水平。因此，民众在购房时，一般都希望每年的供房负担可以预期；但是，无人可以预知其房产未来的评估价，故而，也就无法预知其未来的物业税税额；所以，物业税的开征，恰恰使得亿万民众的住房“消费”处于极大的不确定性之中。再考虑到目前的高房价，开征物业税，很可能会出现既买不起房、又住不起房的奇特景象。
有的学者建议将土地出让金合并到物业税当中，变一次性缴纳为按年缴纳。这种方案，无非是把政府批租土地、收取土地出让金的做法，加以固化，使之成为一项永久性的制度安排。问题是，政府批租土地有法理依据吗？所谓批租，无非是所有权人有偿让渡土地的使用权，并收取地租（在中国被称为“土地出让金”）的行为。根据中国《宪法》第十条，“城市的土地属于国家所有”。“国家所有”，只能是全国人民终极的、平均所有。政府把本来就属于人民的土地“批租”给人民，并收取土地出让金的做法，是一项错误的制度安排；对于这样的制度安排，当然不能在“改革”、“规范税制”的幌子下予以固化，错上加错。
为了给物业税张目，个别学者甚至发表了“有资产就要征税”的宏论。可是，遍察古今中外，也找不到这样的征税哲学！如果说“有资产就要征税”，那么，笔者不禁要反问一句：人力资本才是当今中国社会最大的一笔资产，政府为何不对人力资本征税呢？！
开征物业税的另外一个流行的理由是：政府营建公共设施、美化环境，环境改善了，房价上升了，因此，政府应该分享房价增值的利益。这种说辞，貌似合理，其实经不起推敲。政府所提供的公共设施，属于公共产品；公共产品是按照供给成本来定价的。比如，在计算GDP、GNP时，就是将政府开支作为政府所提供的公共服务的价值。如果为了弥补政府公共建设的开支而征收物业税，倒不如直接征收城市建设税。
对于土地私有的国度，开征物业税有其合理性与正义性；但是，中国的土地并非私有，所以，物业税在中国就会由橘变枳。国情的不同，决定了中国不能盲目照搬照抄别国的税制。另外，在一项新税种出台之前，还要精心地选取税基与税率，使得税收所造成的扭曲效应尽可能地小；在征收等量税赋的情况下，选取成本最低的征税方式。无论是基于合理性、正义性的考量，还是出于征税成本的考虑，物业税都存在着难以逾越的障碍；开征物业税，还需细思量。
作者为中国社会科学院
此文发表于2006年6月份的《南都周刊》
