也谈房地产泡沫！
近来，房地产泡沫议题一时间成为时髦的话题，有关房地产泡沫之真真假假，虚虚实实报道充斥各大媒体，为此南方周末还特推出——横看成岭-楼市专栏，各路英雄好汉皆纷纷论剑与此，招式之多之变使看官进入乱花渐欲迷人眼之境。在下也是好事之徒，也想一探其究竟，为揭开房地产泡沫的庐山真面目就不得不问以下两问题：何谓房地产泡沫？怎样形成？
何谓房地产泡沫？要想回答房地产泡沫是什么，得先知道何为所谓泡沫？在下的回答——泡沫者，市场预期之价大大超出实际之价也！所以房地产泡沫就不言自明了即现在市场上人为推高的房价大大超乎房地产实际的价格，这是个描述性定义，毫无解释力，看官姑且听之。
那房地产泡沫怎样形成？对于这个是有关为什么的问题，比较复杂，待在下试着分三个层次来阐释。纯属雕虫小技，请各大高手论断！
先说第一层次，这就得把二十世纪天才经济学家费雪（I.Fisher,1867-1947）请出来，此君是耶鲁大学经济学教授，以利息理论驰骋天下。他主要经济贡献是将收入、利息（利率）、资产、资本（财富）一般化的无以伦比，大致如下：收入是一连串事件（此句真乃天才之作，不好懂，得结合自身实际、反复琢磨，方解其中味），其由生产力决定；利息是连接收入与资本的桥梁，其由市场决定；资本是未来收入折现或资产的现时价值（即未来收入除以利息），其由收入和利息决定；资产是一切带来未来收入的资源。费雪以上理论框架的前提假设是不存在货币、风险、交易费用，结合本话题，房子——资产；房价——资本，在没有货币、风险、交易费用的前提下，房价就应等于房子未来生产力（即未来提供的服务能力）除以现在利率（利息），说到这里列位看官可能心存疑惑，既然无货币，价、利息何来之有呢？当此解：价、利息可以实物来量度，譬如一间房子等于10头牛，一年利息等于1斤鸡蛋未尝不可，需强调一点，市场一定存在，不然就真无价、利息可言了。
第二层次，把货币加进来，出现通货膨胀、通货紧缩就有可能了，接着市场预期就粉墨登场了，费雪的收入、资本、利息的关系就变的深不可测，更麻烦得是利率经常由政府调控，再也不是完全由市场决定，人们对市场的预期的转变就变得更复杂无比，真有丈二和尚摸不着边之感。
第三个层次，在第二个层次的基础上再加进交易费用主要是讯息费用（注：选讯息费用就不要风险，两者只取其一，本人优选前者，因为风险难于量度，讯息费用可排列方法来量度其高低，这也是张五常教授痛定思痛之后之高见）。由于存在讯息费用，土地出让合约（政府与开发商）、借贷合约（银行与开发商、购房者）的履约、违约成本大大提高，不容易做得安全可靠。一方面，出现开发商肆无忌惮向银行借入巨额资金，大量囤积土地待沽；另一方面，首付比例低，炒房者众。上述因素也为政府左右房市（主要调控手段是限制银行放贷额度、提高购房首付比例、开征物业税等等）留下隐患。从而恶性循环进一步加大人们对房市的市场预期转变的分歧。
为使阅者了然不惑，先将上文三个层次捋一下，在费雪的理论架构下，房价就应等于房子未来生产力（即未来提供的服务能力）除以现在利率（利息），因为货币引进，存在通胀、通缩的可能；而政府经常左右利率，造成人们对市场的预期的转变就存在极大的分歧。紧接着，加入讯息费用，土地出让合约、借贷合约不易做得安全、万无一失，合约的结构难免存在沙石，于是乎为政府调控房市埋下隐患。所以，以上因素，导致资本（房价）就可以不管收入与利率而发神经的暴涨暴跌，这就是现在楼价（股市也一样）的大起大落使一般老百姓哭笑无常、哭爹骂娘的原因。
至此，房地产泡沫怎样形成？似乎就有了答案。既然房价可以远远超出其实际的价格，大炒特炒之徒，就如雨后春笋层出不穷，于是乎解惑之说——房地产或股市泡沫论，经济过热说就风生水起，不绝于耳了。一般说来，房价大起大落是政府及央行的责任。简单的说，因为政府的干预一方面阻碍市场机制的自动调整，另一方面，进一步加大人们对房市市场的预期转变的分歧。话到这里，不得不浅谈一下市场预期也就是所谓理性预期（rational experction）理论，这理论无疑是经济学的软肋，不容易解决，困难在于：一、市场预期是经济学家脑子想起来的概念，纯属空中楼阁，空空如也，在真实世界中我们无从观察；二、不容易知道市场预期是具体有哪些原因促成；三、难于量度市场预期究竟偏离实际有多大。所以，现在大行其道的泡沫论、过热论都给人事后孔明之感，无从观察，无从验证，也就变得毫无解释力可言。最后，在下在此狂语一下，泡沫论、过热说真乃伪学说也，当弃之如敝屐！
