是房价泡沫，还是价格扭曲？

2010年的两会召开之前，商品房的“价格泡沫”几乎已成人们的共识。在一个成熟的市场经济里，分析房地产市场泡沫的存在与否并不复杂。一个显然简单的道理是：当土地归国家所有，相应的房地产市场是一个权力与市场机制相混杂的市场，沿用一般商品供给与需求的均衡原理解释暴涨的楼市房价，充其量也只是雾里看花，看到的只能是房价“泡沫”。商品房价格=要素（土地、劳动力）成本＋原材料成本＋税金＋利润，这个式子可以显示土地价格在房价中所占比例有多高，许多人由此简单套用供给与需求决定土地均衡价格的分析，错误地以为由于土地要素的稀缺性，加上公众对商品房的大量需求，使地价的快速攀升，从而对楼市房价形成理所当然的推动因素。宏观地看，也许令无数平民购房者们大跌眼镜的是，土地的均衡价格不是简单由土地的供给与需求所决定，至于由地价决定房价的逻辑恰恰更是一个本末倒置的错误，其后果必然是房市价格的扭曲。
在商品房生产中，作为生产要素的土地是没有替代物的稀缺品，而在城市这种稀缺品的财产权属于国家（政府）,这意味着这个稀缺的生产要素完全只能由政府垄断供给。问题在于，作为生产要素的垄断物品，与作为最终产品的垄断物品在价格决定的问题上是完全不同的。在最终产品市场上，垄断者通过对供应量的控制进而达到对价格控制的目的，这就是人们常说的“垄断带来暴利”。但在土地要素市场的价格决定问题上却不应该如此，这是因为房地产市场的最终消费者（购房人）对土地并没有直接需求，而是由于最终消费者对商品房的购买需求，才进而引起开发商对土地的需求。因此，在萨缪尔森《经济学》（商务印书馆1981年版，高鸿业译本）里，开发商对土地的需求又称“引致需求”。这意味着在一个成熟合理的房地产市场上，任何一个理性的开发商在购进地块时，都不得不首先考虑商品房建成后的价格能否被最终消费者所接受，不得不先考虑作为“引致需求”的土地成本价格，不得不考虑房价与居民收入的比例。开发商如果不顾最终消费者的收入水平与支付能力，盲目买下高价地块，那就无疑饮鸠止渴。开发商的理性与谨慎迫使土地要素的供应方无法单方面采用竞拍方式不断抬高地价。简言之，作为土地供应方只能是土地价格的接受者而不是决定者。这也是世界上大多数国家平均房价与居民年收入之比都在3—6这一区间的原因，就连日本这样土地要素极度稀缺、人口密度与物价俱高的国家，房价与居民年收入比也仅在4.5—5之间。一国居民收入水平(不包括官员的寻租收入与既得利益联盟的灰色收入)借助间接的“引致需求”，对土地市场供应形成有效约束，才能导致土地均衡价格的形成。土地均衡价格也就是土地的自然价格，土地的均衡价格对房地产市的健全发展至关重要，因为这使得土地的市场价格不可能过度偏离均衡的自然价格。当土地的市场价格高于均衡价格时，对土地有“引致需求”的房产商对土地的需求量自然会减少，这就迫使土地供给方无法将土地使用权以高价卖出。同理，土地的市场价格当然也不会经常处在低于均衡价格的状态，因为偏低的地价又会引起开发商对地块抢购囤积的冲动。如果我们用几何模型来表示，当然会更清晰，本文用文字简单勾勒出土地均衡价格的几何模型：
直角坐标上的纵轴为土地价格，横轴为土地数量，由于土地供给无弹性，其供应曲线就是靠近纵轴右边的一条垂线；土地引致需求的曲线则向右下方倾斜，两曲线的交点即土地的均衡（自然）价格。由此可见，土地均衡价格的形成取决于开发商对土地的“引致需求”，这与与普通商品均衡价格的形成是不同的。从政府与整个行业整体（宏观）来考察，对土地的“引致需求”又受着消费者支付能力或收入水平的约束。这就是说，从宏观上看应当是居民收入水平决定商品房价格，商品房价格水平通过对土地的“引致需求”决定着土地价格，而不应当是土地所有者就可以竞拍方式决定地价。只有在单个开发商（微观）的核算中，将土地价格视作商品房成本的构成部分，以及地价决定房价的逻辑才是合理的。
问题的要害还在于，由于土地是极重要的生产要素，土地内深藏着丰厚的租金，在土地所有权归属国家（政府）同时又缺乏宪政制度约束的条件下，土地市场的寻租活动必定无法遏止。土地市场的寻租活动会阻止开发商因“引致需求”对土地价格的决定作用，此时土地的均衡（自然）价格是无法形成的。易言之，本应当是公众的收入水平决定房价，房价通过对土地的引致需求进而决定土地价格水平的逻辑，在土地为国家（政府）所有的制度下是很难形成的，这是在宏观上走向地价决定房价的必要条件，也是商品房价格被扭曲的根本原因。
如果我们可以将政府视作理性的经济人，就很容易发现，政府当然更乐意接受地价决定房价的事实。因为只有在地价决定房价的前提下，才更容易实现政府收益（土地财政）的最大化。这就引发另一问题：开发商为什么竟敢不考虑商品房市场上普通消费者的购买力水平，不计风险大胆拿下高价土地呢？这是由于：（1）土地的价格含有明显的“剩余”性质，萨缪尔森在《经济学》中指出，即便对这种“剩余”课以重税也不影响生产者（开发商）的积极性。这意味者地价的“剩余”性质为地价多倍扩大提供了可能的空间；（2）作为经济人的政府对地价决定房价的强度偏好，决定了政府控股下的商业银行在房贷政策上也将风险置之度外。市场经济成熟的国家房地产贷款占比通常不超出30%，而在我们这里，超量的房地产贷款既为开发商拿下高价地块提供了便利，又为消费者忍痛买下高价房提供了最大可能。据国家统计局近期发布的数据，2009年房地产开发企业仅国内贷款已达11293亿元，比上年增长48.5%；个人按揭贷款达8403亿元，比上年增长116.2%；（3）人们对房地产价格未来预期形成恐惧,大家忧虑的心理是：现在若不买,将来房价涨得更高则更将追悔不尽。这种房价的心理预期对房市成交量的维持所起作用非常大，只要懂得通胀预期对通胀推动的力度有多大就会明白这个道理。
正是由于土地的财产权归国家所有，土地价格又有足够“剩余”的性质，加上缺乏宪政制度的有效约束，这就为寻租者们提供了辽阔的用武之地。中国是寻租活动极频繁的国家，各路寻租者们平时扮演着形形式式的社会角色，诸如高官家属、商人、医生、教师直至普通市民与农材流落城市的游民都可在寻租舞台上各显神通。据中国新闻网消息，北京一位60余岁瘸腿的寻租高手，9年内“碰瓷”300余起，为寻租甚至配有“专职司机”。不过此类低层寻租者与高层权贵在土地市场的权力寻租相比，实在无法同日而语。在地价决定房价的逻辑被广泛认同的背景下，1990年代中期具有高层政治背景的权贵们就已顺理成章地成为土地市场最早一批的寻租者，他们“只炒面粉，不做面包”； 他们毋须开发商品房，只借助权势倒卖地块，由此挖走土地市场的第一桶金，他们其实是1980年代价格双轨制下所滋生“官倒”的进一步延续与发扬；接着第二批寻租者便是地方政府，“土地财政”是他们的寻租政绩。近年甚至有不少地方政府干脆以行政方式直接推动售楼，2009年3月底《经济参考报》和《中国青年报》先后披露山东某地方政府下发红头文件，指定副科级以上干部在半年内至少销售一套商品房，并制定具体考核指标，未完成销售任务者将被扣除工资。尽管近年“土地财政”多遭诟病，其实土地既归国家所有，“土地财政”自然有着一定程度的合理性；土地市场第三批的寻租者是所谓官商合作及由此产生的“地王”，在地价可以决定房价的条件下，官商暗中合作哄抬地价，正是近两年房价疯狂上窜的直接原因，许多央企正奋力抢当“地王”，目的也正是为了加入寻租者行列。如此无可遏止的寻租，正是解读中国楼市房价扭曲的关键词。
用“泡沫” 解释中国的楼市房价是一个既简便，又容易被人们接受的方法，可惜“泡沫”一词无法揭示房价被扭曲的真实。“泡沫”一般是指因过度炒作或资本市场上的“羊群效应”所引发非理性投资，造成资产的市场价格长时间远超出均衡价格的状态。相对于房地产市场而言，只有土地市场的实际价格长时间过高偏离土地的均衡价格水平，高出部分才能称为“泡沫”。当利用房地产市场拉动GDP增长成为一项国策的时候，对土地的“引致需求”也就被掩没了，这使得土地的均衡价格无法形成。土地均衡价格本应受制于房地产开发商对土地的“引致需求”， “引致需求”又受制于人均收入水平，在贫富差距太悬殊，基尼系数早超出警戒线的今天，人均收入在很大程度上已成为对贫富差距的一种掩饰，依此折算的土地均衡价格对大多数平民阶层而言，已没有多大的实际意义。楼市房价没有均衡价格作为参照系，对于中低收入人群而言，他们将毕生积累用于购房自住，甚至欠下银行大量债务，若干年后即便“泡沫”破裂，他们的财产早已流入别人的钱袋，那时“泡沫”二字又有何意义呢？经济学家是一个最敢于信口雌黄的职业，既然多位经济学家都指陈房价有“泡沫”，有的还预测了“泡沫破裂”的时间，这个“泡沫”就更值得质疑了。价格泡沫与价格扭曲是两回事，谁都明白，在房地产市场上，地方政府既是游戏规则的裁判者，又是游戏的参与者，如此市场，价格不被扭曲倒是怪事了。
用“泡沫”来解释房价上涨，不仅掩盖了价格扭曲的真相，而且掩盖了房地产市场寻租无约束的事实。据中广网的文章分析，2009年广州房价收入比已高达36倍，普通市民即便3个月不吃不喝也只能买到1平方米商品房；2009年第四季度上海的房价最高已达19万元/平方米，比10年前内环线以内的房价已高出近50倍，如果是泡沫的话，这个泡沫早就应破灭了。2009年底高层对房地产市场的调控意向明白表示：“部分城市房价上涨过快”。听弦外之音，似乎也不认可“泡沫”一说。其间道理如同前几年四大国有商业银行远超出警戒线的大量不良资产积压，而又不必担心倒闭风险一样。正是由于价格扭曲，这个房地产市场在将中国的千万富毫扩增至87.5万之多的同时，也造就了无数的“房奴”，所有城市都不断复制着同类道德风险，而“政府托市”的路径依赖，依然在助长寻租者们的信心。只有在长期，到了土地的“引致需求”真正被认同，以至在宏观上房价可以决定地价，使寻租者已无“租金”可寻的时候，被扭曲的房价才会朝均衡（自然）价格逼近。不过借用一句凯恩斯的经典名言：在长期，我们都死了。