香港经济学家张五常1980年代初论及大陆由乡入城的改革时曾断言，国企改革将不如农村改革那样顺遂，因为当时视“股份制改革”为畏途的国企，将面临产权虚置的难题，而农村改革能够回避这个问题。因为土地易于分割，可以轻松量化给农户，辅之以数十年的承包权，几乎可以视同为“所有权”，如此一来，产权激励的问题暂时得到解决。
国有企业的厂房、设备、生产资料等动产或不动产，则无法轻易切割，在股份制未实行的情形下，只能一股脑打包给承包者。“无恒产者无恒心”，国企承包者中普遍出现了短期行为，置设备维修和长期投资于不顾，更遑论技术研发。于是，1990年代初，国企承包纷纷被叫停——产权终究是一个绕不过去的坎儿。
这就有了1996年，《经济日报》社原社长艾丰写下名噪一时的《改到深处是产权》一文，产权改革之“深水区”性质由此可见一斑。
如今，因可以暂时虚置而绕行产权难关的农村地权制度，也走到一个尴尬的关口：面对咄咄逼人的城市化、工业化和农业的产业化，原本被视作制度创新的“准产权”，显得脆弱不堪——面对“国家”的征地，“集体”几乎毫无议价能力；面对资本的下乡，由村干部具象化的“集体”又往往罔顾村民利益而有私相授受之嫌。因此，国有和集体土地的同市同权任重道远。
如何“细分、实施和保护”地权，便成为中国当下一个重中之重的命题，而张曙光《博弈：地权的细分、实施和保护》一书，正是通过条分缕析的阐释及详尽的案例调查，为寻找解决地权“死结”的变通之道，提供了多元的视角和解析框架。 细读此书，人们既会为现有土地制度安排中的刚性缺陷而扼腕，又会对各利益群体善于发现“弹性空间”进而“合理变通”会心一笑。由于农村地权集体所有，无法“私有化”给个人，许多事关权益的文章便只能围绕“用益物权”来做，因此便衍生出“土地承包经营权”“宅基地使用权”“集体建设用地使用权”等诸多名目的权属，而这不同的“权”，又面临不同的流转范围，所以同为“农地入市”，其“地”其“市”之不同，足以令外行人产生雾里看花之感。
原则上说，宅基地使用权所入之“市”最为狭窄，基本不出村，出村也不出乡；土地承包经营权可以越乡跨县，但若想从此“市”入彼“市”——从“农地”之“市”转进“非农地”之“市”，则难上加难，虽然各地不乏以农业产业园的名目暗渡陈仓的案例。眼下比较瞩目的是集体建设用地的“入市”，此“市场”对合理配置土地资源，以满足乡村地区工业化和城镇化用地需求，发挥了至关重要的作用，但其间的利益分配公平与否，则端视主导“入市”进程的是村干部，还是村民集体组织。
而最拨动各方心弦的则是集体建设用地如何进入“城市”，此一“入市”所产生的巨额级差地租是各方不遗余力争夺的，其间涉及到的“国家”与“集体”之争，“国家”内部的中央保“18亿亩红线”与地方要发展之争，“集体”内部的干部与村民之争，”“国家”“集体”与体现为用地企业的“市场”之争，错综复杂，远胜春秋战国时期之合纵连横。
因此，土改，正在过大关。这一场令人眼花缭乱的土地“战争”的走向，将决定中国现代化进程的进退成败，面对这纷纭复杂且快速演进的现实，犬儒主义的“一切皆有可能”是有害无益的中庸，只有各利益群体理性公平“博弈”下的各方利益最大化，才是最值得努力的目标。
