注册 投稿
经济金融网 中国经济学教育科研网 中国经济学年会 EFN通讯社

中国高房价的困惑

    高房价已经成为不争的事实,并且在可预见的将来很难看到理性的回归。构成高房价的原因无非有几个方面,一是地价的攀升,二是物价上涨,三是政府成本增加,四是销售商和购房者信息不对称,五是普遍的增长预期心理。

  高 林

  什么决定了房价

  房价是由什么因素来决定的,人们通常都会根据经济学常识来推断房价由供求关系决定,听起来好像是很有道理,市场需求越大,房价也就越高。

  于是房价节节攀升,屡创新高。从我国国情看,房价也确实过高。在当今社会中,到底有多少一线城市的普通百姓能够承受单价一万甚至两万以上或更高的房价呢?对住房价格多高才算合理,世界银行和联合国人居中心有个标准,一般认为房价在家庭年收入的三到六倍之间算作比较合理,达到五就偏高了,达到六就认为已经有泡沫,达到七就认为已经进入最困难状态。我国按城镇家庭平均住房九十平米计算,上述比例在七点五以上,深圳大约是三十八,北京和上海在四十以上,问题已经很严重。我国存在一个突出的社会问题,就是贫富差距大,所以房价再高也有人买,但社会的主体的百分之八十是平民,一个以人为本关注民生的政府,不应该对关系民众生存状态的房价问题无所举措。

  当前的各种政策调控,就是要区分以实际居住为目的的真实需求和以投资为目的的投资需求,将投资和投机成分尽量排挤出楼市,让住宅产品从投资品回归消费品。

  但是,市场之所以能够发挥作用,在于买卖双方通过地位对等的交易行为,完成对商品价格的调节。而在当今的商品房交易中的买方似乎从来就没有讨价还价的余地。房产的价格除去工程造价等必要的成本之外,就是房产商和政府的利润,还有投资或投机客的经济利益。在这样的不对等的市场交易中,仅靠单纯的市场行为来调控房价的涨跌几乎是不可能的。专家、学者对房价涨跌的分析,既不能代表开发房地产获益者的真实想法,也不可能真正代表消费者的根本利益。对于他们来讲,房产价格的涨跌仅仅是属于他们的研究范畴之内的一项课题,预测准确或评论错误都不会给他们的生活带来明显的影响。

  房产商能决定房价的涨跌吗?其实也不能。在某种程度上,房产商能够决定它所建设的房产价格,或者某个地域内的房产商形成了某种潜在的价格联盟,那么该地区的房产价格就可能由这些房产商说了算。但是这些房地产商都无一例外地受到了一种力量的控制,那就是政府的力量。政府的力量除了影响税收等方面以外,还有一项重要的因素地价。在土地属于国有的情况下,政府是土地价格的唯一决定者,房价的涨跌就必然要受到政府作用力的影响。只要地价上涨,房价绝对上涨;只要地价下跌,房价就存在下跌的可能。在商品房的所有成本当中,地价是房价最重要的决定因素。这些年来,增长过快的房价,导致了地价的大幅上涨,而地价的上涨又反过来拉动了房价上涨。政府在从地价增值中获益的同时,也为经济发展埋下了一定的危机。

  有人这样描述地方政府和房地产商的关系:政府是“丈母娘”,房产商是“女婿”。涨是他们一家子,跌也是他们一家子。土地财政是各级政府政绩和利益的重要来源,房地产行业又能拉动钢铁、建材等七十多个行业的发展,还得到了宽松货币政策的大力支持,更有这样那样的寻租行为活跃其中,其结果是房价必涨。房地产商也是商人,追求利益是其必然的行为,政府把地高价卖给他们,还有各种寻租行为的程序性成分叠加,其结果是可想而知的。

  高房价已经成为不争的事实,并且在可预见的将来很难看到理性的回归。构成高房价的原因无非有几个方面,一是地价的攀升,二是物价上涨,三是政府成本增加,四是销售商和购房者信息不对称,五是普遍的增长预期心理。前四个原因都和政府行为有关,也可以说是政府有意或无意的作为或不作为造成的,第五个原因则更多的是前四个导致的结果。也就是说,在房价高涨方面,政府起了绝对的主导作用。

  从周期看房价

  宏观经济的本质是不确定性,而这种不确定性总是以波动和周期的形式表现出来。房地产,作为一种商品,一种资产,其价格也不可能不受宏观经济周期的影响。

  2006年以来,尤其是2007年我国多数大中城市住房价格飙升,而从2008年以来,房价显示出见顶端倪,许多地方房价上涨乏力或是回落,南方一些城市甚至已经出现百分之三十以上的深度回调。2008年金融危机发生以后,为了“保增长,促就业”,国家出台了一系列刺激经济的政策,特别是在四万亿投资的拉动下,房价再次掉头向上,一涨而不可收。

  中国城市化进程还处在加速期,对住房的真实需求在逐渐增加也是实情。但是,随着经济发展,我国资本市场不断升温,在人民币升值预期下,外资不断流入又增加了本来已经很宽松的市场流动性,也促使这种局面持续升级。流动性增加和资本市场的财富效应诱使资金流向一般认为可以保值增值的商品和资产,像房地产这样的不动产无疑是理想的选择。当投资资金进入房地产市场后,房价开始攀升,形成了一种房价将不断上涨的预期,而那些准备在近期买房的真实需求者,在这种预期下不得不把未来的需求提前,从而进一步加速房价上涨和强化市场预期。如果房价稳步上涨是因为存在真实需求的话,那么房价加速上涨则是投资需求起了主导作用。

  房价不断加速上涨,抵消了相当部分的未来真实需求,也减少了一定的当下真实需求。从经济学的角度看,有效需求必须是同时具备需求愿望和支付能力,房价已经远远超过居民的购买能力,真实需求必然下降。另外,投资需求在房价已经大涨之后,出于风险的考虑也迅速减少。在需求减少的情况下,国家的调控政策,如限制囤积土地时间、提高首付比例、紧缩货币政策(提高存款准备金率、加息)等,会发生一定的作用。

  虽然在通货膨胀周期统计中并没有将房价计入用以表示通胀水平的CPI,但房价走势与通胀周期存在着本质和必然的联系。美国、加拿大、欧元区、日本、韩国、巴西以及中国的台湾和香港等二十多个国家和地区,房价走势均与通胀形势密切相关。在温和通胀情况下,即使通胀指数有所波动,房价一般表现为稳步上升,而一旦通胀加剧,情况就会出现明显变化。在剧烈通胀情况下,所在国家或地区房价上涨高峰往往出现在通胀高峰的前面,或几乎同步,而在通胀见顶或即将见顶时就开始回落,没有一个国家在剧烈通胀的后期,房价能保持上扬的态势。通货膨胀的本质是一种货币现象,是货币供给相对过度的结果。在通胀后期,也就是通胀程度逐渐减低的过程。不管是因为调控还是市场自身的调整,都是货币供给逐渐紧缩的过程,房价作为一种资产的价格,必定受市场流动性的影响,也就是市场流动性的变化将导致资产价格重估。

  今年以来人民币对美元加速升值更主要是美元主动贬值,然而美元贬值是不可持续的,美元强弱从来都是有周期的。美元的升贬主要取决于美国的利益,美国不会允许本国经济像目前这样持续不景气,美国经济企稳回暖之时,也就是美元本轮贬值周期结束之时。理论上说,当美元升值,我国的通胀受到有效遏制,外资流入减少,促进通货渐入紧缩阶段,资产价格势必再度重估,房价也有回落可能。

  高房价下的生存

  高房价使得仅靠付出劳动所得的工资已经无法承受,也使得大量民间的资本活跃,而且热衷炒作与民生直接相关的产品,如房产与农产品等,更热衷于短期快速地赚钱。工资在高房价与高物价的抵消下,出现“不涨反降”的局面。

  在这样的局面之下,如何能使人安分地工作,如何指望靠工作过上安定生活呢?民营企业员工不能全心工作,寻找跳槽的机会,工作有太多私心。国有企业员工中许多人热衷于炒股,办公室就是股市。还有许多政府官员学会了千方百计地寻找寻租的机会……无数的人为了房价而改变了自己的生活状态。当一个社会不能营造安分工作的环境时,社会的持久发展就会出现问题。

  就对购房者而言,大致可以分为三类,满足基本生活居住需求的中低收入人群、出于改善性住房需求的中间阶层和追求高端居住环境的高消费人群。在这三类人群中,毫无疑问,第一类占如今购房消费的绝大多数,最后一类人群虽然占有了大量社会财富,但人数很少。

  要从根本上解决满足基本生活居住需求的中低收入人群的住房问题,恐怕不是简单地调控房价就能奏效的。持续地在这方面努力,是事关社会安定、持续发展的大事。

  加强中小城市的城市化建设,是未来很长时间需要做的事情。这可以避免过多的人涌入大城市,在无形中加重大城市的购房压力和其他方面的压力。据统计,我国如今的城市化进程远低于百分之六十以上的中等发达国家水准,在发展中国家中也是很落后的。不断加快城市化进程速度,主要是建设和发展中小城市,而不是大城市和一线城市无节制扩展。只有中小城市经济得到长足进步,城市建设取得阶段性发展,生活水平提高,居住条件改善,人们才会乐于留在中小城市安心生活,这对大城市购房压力的减轻将起至关重要的作用,同时也会均衡各城市的住房居住情况,缩小地区差距。

  在大中城市,加大经适房、廉租房等保障性住房的供应,是解决基本住房需求的关键。基本住房需求是绝大多数购房者的主要购房原因。这一部分购房者或许并不要求房子各方面的条件十分优秀,最重要的便是有房可住,保障性住房应提供给这部分人群。目前,保障性住房的数量少,且政策模糊,执行难度很大,权力寻租空间巨大。真正完善各项监管措施并落实到位,使事关广大公众切身利益的政策房建设在阳光下运行,同时加大保障性住房的供应,是解决房价问题的根本之道。

  当然,也不可绝对抑制解决经济条件较好的购房者需求,也应维持房地产行业的平稳连续发展。在保障大部分中低收入人群的购房需求前提下,随着经济水平的提高,购房消费也可以得到相应的拉动,进而促进房地产行业发展。注重房屋品质,支持改善性住房建设,引导房地产业稳健发展,依旧是国家对房地产行业所采取的态度。

  有人说,中国人的住房理念和西方人截然不同,中国人喜欢买房,而不喜欢租房。许多发达国家的民众,工作流动性较大,因此在一个城市固定买房,未必很划算。关键的问题是,我们的环境,租房的配套服务以及社区文化的成熟度都存在着很大的问题,在这种现实国情下,谈心理引导,谈改变住房理念,恐怕很难有效果。

  在现实的中国,“安居”才能“乐业”的传统理念根深蒂固,没有固定住所的人,在一个城市很难立足。租房在中国是存在着巨大的风险的,城市安全问题、拆迁问题、孩子读书需要高额的择校费,以及其他很多不合理的费用等。租房的大环境是建立在城市对自由迁徙有良好的制度保障以及对各阶层居民有着公平正义的制度保障的情况下的,如果没有这种保障,非要引导百姓租房,其结果可能会适得其反。更何况,中国的房地产市场还不成熟,充满了种种非理性的色彩,房价目前仍然存在着上涨趋势,在这样的情况下,百姓早点买房,实际上是非理性市场下的理性选择。

  调控是长期过程

  就目前的情况来看,只要中国宏观经济不出现重大危机,在中国民间投资渠道相当狭窄,通胀预期山雨欲来的背景下,投资房产也许是实现资产保值增值的唯一清晰渠道。这也许意味着即使房价在短时间内下行,也会在不远的将来剧烈反弹。


  房价调控到什么程度合适?理想的状态应当是使房价的增速低于百姓的日常收入的增速。但是,我国的财税体制相对落后,国家宏观经济和房地产市场联动性较强,使得房地产业俨然成为拉动国家宏观经济的引擎,在中国经济没有充分转型的基础上,房地产业一旦受到打压,很可能导致宏观经济的迅速下滑。由于经济下滑带来的连锁效应,又必将导致失业率的增加,就业、教育、贫富差距进一步扩大。

  更深层次的原因是,应当摒弃土地财政的错误理念,尽快救治地方经济的房地产依赖症,推动改革,破除垄断,赋予中小企业国民待遇,为实体经济的主体创造更适宜成长的发展环境,使地方政府与房地产商常年建立起来的“丈母娘”和“女婿”的亲属关系转化成符合法治市场经济精神的工作关系。

  《转型之惑》,谢平主编,中国经济出版社出版,2010年4月第一版,445页,65.00元;

  《房价必跌》,朱贵明著,社会科学文献出版社,2010年7月第一版,232页,35.00元;

  《买房的革命》,童大焕著,电子工业出版社,2010年8月第一版,215页,29.80元。

文章评论
关注我们

快速入口
回到顶部
深圳网站建设