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“CCER中国经济观察”第13次报告会简报之一

2008年4月27日下午 “CCER中国经济观察”第13次报告会在北京大学中国经济研究中心(简称CCER)万众楼举行。北京大学中国经济研究中心客座教授徐滇庆、北京天则经济研究所学术委员会主席张曙光、北京大学中国经济研究中心卢锋教授、花旗集团中国区首席经济学家沈明高博士和北京大学中国经济研究中心宋国青教授分别做了演讲。我们分三期简略报道会议概况。会议报告详细内容经整理后,将由“CCER中国经济观察”专刊发表。本期简报报道徐滇庆和卢锋演讲内容。

徐滇庆:房价变动趋势

徐滇庆教授首先解释了最近房地产商降价促销的原因,继而提出了房价观测的原则,最后从供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价三个角度说明房价上涨的压力在2008年并没有减少反而越来越大。

    一、房地产商为何降价促销?

首先房地产企业普遍的自有资金严重不足。目前全国房地产企业自有资金平均不到25%,还有很多低于20%。其次,房地产企业在自有资本投入很少的情况下,在2006、2007年过度扩张,土地占用大量资金。据估计,房地产企业目前固定在土地上的资金超过一万亿元,房地产企业资金链十分脆弱紧张。再次,从去年10月,CPI上升,通货膨胀压力加大,中央把执行了七年的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。这对房地产企业是个巨大的挑战。最后,土地政策从紧。国家规定了土地闲置一年收费、闲置两年无偿收回的反囤地措施。

二、房价观测的原则

(1)房价观测不能拿短期的某个地区、某个楼盘的房价波动作为宏观的变化。某个城市或地区的月统计数据具有较大的偶然性,短期波动可以很大。这因为楼盘是一个非连续函数,中心城区和郊区的房屋成交比例稍有变化,就可能导致均价大幅波动。

(2)观测房价只能以成交价的历史数据为依据,而不能拿房地产商的要价为参照。房地产商与其他企业一样,有其营销策略,那就是漫天要价,就地还钱。分析去年年底和今年的一些降价活动,一定要注意区分宏观统计数据和房地产企业营销策略。比如上海浦东有个楼盘是汤臣一品,要价是每平米11万元。尽管汤臣一品没有卖出去,但是汤臣集团在上海浦东盖了一大片小区,其均价比其它公司要高500-1000元,因为大家一提到汤臣就想到汤臣一品,想到汤臣一品就想到高档楼盘。如果有一天,汤臣的营销策略达到目的了,然后把汤臣一品的售价从11万元降到8万元,能认为汤臣一品是降价了吗? 

从统计局和发改委关于房价的统计数据来看,房价并没有下降,依然保持着两位数字的增长,只是增幅降低了。2008年1月份,全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨11.3%,环比上涨0.3%;2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%,环比上涨0.2%;3月份,全国70个大中城市房屋销售价格中新建住房销售价格同比上涨11.4%,环比上涨0.3%。

三、房价上涨的理论分析

从理论上分析,房价上涨的原因主要有以下三个方面:供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。

(1)从供求来看,房地产市场上的需求包括正常需求和投资(或投机)需求。有人以美国出现次贷危机、房价下跌来类比中国房地产市场。这种说法忽略了中美处于完全不同的发展阶段。美国人均住房面积在60多平方米,而中国只有不到30平方米;美国人均住房面积多年维持在同一水平,而中国人均住房面积则处于每年递增1平方米的上升期。简单的类比是缺乏根据的。从正常需求来看,2006年全国人口净增700万,5年来平均每年农村进城人口1780万,每年结婚的新人980万对,大学毕业生500多万。同时城乡居民收入持续增加。

    有人说,老百姓买不起房,因而房价将会下降。我认为,这种说法是错误的,因为“老百姓”并不是一个确切的定义。中国有13亿人口,贫富差距很大,12%的人拥有将近80%的银行存款。13亿人口的12%就是1.5亿人。1.5亿高收入人口已相当于一个世界大国,远远超过英国法国,他们足以将未来五年新建的商品房全部购完。

投机房地产资金主要来源于国内富裕群体和海外流动资金。海外出现次级债危机,美元贬值,人民币升值,国内利率高于美国,大量流动资金进入中国,特别是进入中国房地产市场。

从供给角度看,房地产市场是否能扩大供给?当前土地供给有限,要用70%的面积盖廉租房、经济适用房、小户型房,于是商品房供给量受到限制。

    (2)流动性过剩依旧严峻。2008年1季度外汇储备增加1539亿美元,其中55%的部分不能解释,只有45%来自于外贸顺差和FDI。同时,紧缩政策后,货币贷款增速依然不断增加。2007年全年贷款增速为16.5%。2008年1月贷款增速17.5%,2月份贷款增速16.6%,3月份贷款增速16.2%。

(3)关于负利率与资产定价问题:2008年3月,消费价格指数(CPI)为8.2%,基准利率为4.14%,出现了4个百分点的负利率。受到多种因素的牵制,利率在短期内升不了多少,而通货膨胀率也降不下来。只要有负利率,银行中的居民存款就会流动。关键在于这些钱会往哪里流?理论上,金融市场有五个部分:证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。而我国的债券市场规模不大,期货市场和外汇市场基本上都没有开放,资金很可能流入股市和房地产市场。

商品房在2007年的成交规模是2.5万亿。如果今年增加1万亿的需求,那就是3.5万亿,那就不得了。而新增1万亿是个太低估的数字。姑且不论19万亿银行存款的流出部分,仅是今年新增的2万亿收入就未必会进银行。如果大量资金流入商品房,那商品房价格就会出现剧烈上涨。

在房价上升过程中,最重要的是要照顾好民生,以民为本,多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房。让老百姓能够安居乐业。从资产定价的角度来观察,房价很可能还要涨上一段时期。等到金融结构调整到一个新的稳定状态,房价暴涨的趋势才能得到根本性的逆转。

 

卢锋:输入型通胀论实证探讨

去年以来我国新一轮通货膨胀原因讨论中,非货币通胀解释观点比较重视三方面因素影响。去年较多讨论猪肉价格飙升拉动食物价格上涨引入通胀压力,今年初援引南方部分省区暴雪冰冻冲击正常供给拉高成本并加剧通胀压力,最近则强调国际粮价和资源性商品价格上涨引入或加剧通胀压力。第三点属于输入型通胀观点。下面从理论背景和经验证据两方面对输入性通胀论初步考察。

输入型通胀理论逻辑和渊源

输入型通胀是非货币主义通胀理论之一,非货币通胀发生机制可用加成定价模型表述:P = [W/AP + ICd + ICf + OC] + PM,即企业定价取决于平均成本(包括“单位劳动成本”、“国内和进口投入品成本”、“其他成本”)和毛利润率。用一句话来概括,非货币通胀理论认为,形形色色“外生冲击”拉高微观企业定价并在宏观面导致通胀。

非货币通胀论在二战以后发展起来。英美作为胜利国,战后工会力量强大,工人通过工会组织在劳资谈判中要求较快工资增长。工资增长超过劳动生产率增长速度,意味着单位劳动成本及平均成本上升。凯恩斯学派论者认为工会推动工资较快是当时通货膨胀现象主要根源。这类观点在上世纪50-60年代比较流行,可看作是第一代结构性、成本推动型通胀论主流观点。

上世纪70年代初爆发第一次中东危机,国际油价大幅上涨并引发随后粮价飙升。由于石油和粮食可贸易性较高,一些西方国家对这些商品存在不同程度进口依存度,油价和粮价飙升被解释为当时通货膨胀的关键原因,输入型通胀成为第二代非货币通胀论的重要观点。撒切尔和里根主政时工会力量削弱,输入性通胀在非货币通胀理论中地位更见重要。

中国因素与若干矿产品国际供求关系

首先以铁矿石、精炼铜、原铝和石油等四种矿物品为对象,考察输入型通胀论对我国实际情况解释作用。这些矿物品国际价格近年大幅上升。如2007年精炼铜价为7131美元/吨,是2003年1779美元的4倍,2007年原铝价格是2003年1.87倍,原油价格是五年前2.32倍,铁矿石价格是2.74倍。另外四种矿物品2001-2007消费增长率比1970-2001不同程度大幅增长。“量增价涨”事实显示,需求激增是价格上涨基本原因。

我国是不少大宗资源性商品重要进口国,依据国际商品价格飙升提出输入型通胀似乎顺理成章。然而这类推论实际采用国际经济学中所谓“小国模型”分析思路,即假设国外价格变动与我国基本无关,或我国是价格接受者。评估输入型通胀观点,关键是要结合相关经验证据考察上述假设是否符合实际。

为定量考察我国消费变动对全球消费影响,计算我国这些大宗商品最近五年消费增量三年平均值,并除以同期全世界这些商品消费增量三年平均值,所得比率值称作我国对特定商品需求增量的全球贡献度。初步测算结果显示,过去五年我国对原铝需求增量全球贡献度为51.6%,同期精炼铜增量贡献度为55.9%,铁矿石(生铁)贡献度为85%,原油为33.5%。我国对上述四种原料能源矿产品需求增量贡献度的简单平均值高达56.5%。

需要指出,我国在工业化和城市化特定阶段对资源投入大规模密集增长是难以避免的,也具有经济合理性。我国需求增长显著提升全球需求,对资源供应国以及区域甚至全球经济增长做出了积极贡献。另一方面由于这类产品短期供给弹性较小,我国需求增长会通过“巨型经济体”效应不同程度拉高国际价格。因而输入型通胀说需要的国际价格外生性前提假定未必成立。至少就上述大宗商品而言,与其说是“外部输入通胀”,还不如说“通胀出口转内销”。

粮棉贸易与国内外价格关系

近来国内外粮食市场波动和价格上升成为引人注目问题。尤其是国际小麦、大米价格最近大幅飙升,导致少数国家出现短期市场性抢购,甚至引发个别国家政局动荡。新一轮国际粮价急剧增长在国际援助、能源政策、贸易规则等全球治理领域提出了一系列新问题。具体到国际粮价与我国粮食供求变动关系,依据对相关经验证据观察,大体可以得出两点判断:我国需求变动对近一年多来国际粮价飙升影响很小,另外近来国际粮价飙升对国内粮价影响也比较小。

从粮食贸易结构和总量变动看,我国2004年粮食进口大幅飙升,随后粮食净进口变动较小,因而对最近一年多国际粮价飙升影响较小。国际粮价飙升根源我在其他文章中专门做了讨论。我国在不同粮食品种上贸易地位以及粮食贸易量变动,决定国际粮价对国内粮价以及一般物价影响。我国作为最重要大豆净进口国,国际大豆价格飙升对国内影响较大。然而中国是小麦、玉米、大米等谷物净出口国,由于净出口量增长比较有限,国际价格飙升影响较小。

观察我国改革时期三种主要谷物市场价格数经历了三个运行周期。1995年粮价达到阶段性高峰并出现相对过剩,伴随产量、进口和库存大量增加,90年代后期粮价几年持续下降,世纪之交在低谷徘徊。粮食供求到2003年底发生阶段性转折并进入周期上涨通道,三种谷物价格最大幅度上涨发生在2003年底和2004年上半年,2005年前后有所下降,2006和2007年分别上涨8%左右。国内最近粮价上涨尚属温和,也说明国际粮价传导作用至今较小。

国际棉价过去三年持续增长,不过与粮价目前“内低外高”格局不同,国内棉价过去几年一直高于国际价格。虽然差距近来缩小,目前国内棉价仍显著高于国际水平。国内外棉花贸易价差一段时期持续存在的政策背景,是近年我国对棉花贸易实行配额和滑准税管理措施。由于国内棉花价格高于国际市场,从直接关系看当然谈不上输入通胀问题。

近年我国棉业经济表现出两方面特点,对评估输入型通胀分析思路具有间接认识意义。一是我国棉花净进口和消费量超常强劲增长,显然对近年国际棉价回升发挥了显著推动作用。我国棉花净进口从2002年几乎为零,猛增到2006年创纪录的363万吨。我国棉花消费增量占全球增量比重2001-2003年为69%,过去四年上升为91%。

二是我国棉纺织品净出口近年强劲增长2001年我国棉纺织品净出口134亿美元,2006年444亿美元,是2001年的3.31倍。据业内人士估计,2005年棉纺织品间接净出口250-300万吨棉花,可见近年净进口棉花绝大部分由制造业净出口实现外销。

通过广义加工贸易实现的我国棉花净进口与棉制品净出口有机匹配,从一个侧面显示我国入世后进一步融入全球经济体系。它同时提示,对中国这样经历开放成长的巨型经济体而言,输入(输出)通胀(通胀)这类概念会在相当程度上失去认识价值。

几点小结

第一,过去五年我国四种矿品需求增量全球贡献率在34%-85%之间,它们国际价格近年较快上涨相当程度内生于我国需求增长。第二,近来国际粮价猛涨,然而由于国内贸易和流通政策等方面原因,国内粮价最近两年上涨相对温和,外部粮价飙升对我国传导效应至今较小。第三,近年我国棉花消费和净进口量大幅上升推动国际棉价上升,然而我国国内棉价仍显著高于国际价格。初步结论是输入型通胀观点比较缺乏经验证据支持。

政策含义在于,虽然结构性根源说具有一定解释功能,新一轮通胀主要原因在于过去一段时期总需求较快增长以及货币扩张过多,因而需要更多采用货币政策和其他总量性措施加以治理。方法论含义在于,我国在一些重要经济领域需求增量全球贡献度很高,客观具有“巨型经济体(giant economy)”地位,国际经济学“小国模型”、“价格接受者”等标准假定基本不适用。认识中国经济成长具体规律,需要重视和运用大国分析思路和方法。

 

(张媛、田达整理)

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