摘 要：高房价的形成除了受供给与需求等基本经济规律的影响以外，更重要的在于下级政府部门自身的行为不规范与政府职能的缺位。解决高房价的问题在于政府增加住房有效供给和居民购买能力。当前最为紧迫的任务是要提高劳动力的人力资本回报水平，改变收入分配不公平的现状和有效规范政府自身行为。
关键词：高房价；政府行为；人力资本回报
一、引言
曾经有人在网上留下笑谈：上不起学、看不起病、买不起房是压迫当了家做了主的中国人民的新的三座大山。现在上不起学、看不起病的问题在党和国家的关怀下已经得到了基本的解决。但是买不起房的问题依然很严重，房价居高不下，像一块沉重的石头压得人们啜不过气来。绝大多数老百姓期望在金融危机过程中高位运行的房价会得到下泄。可等老百姓的心态还没有完全调整过来，主要大中城市的房价又往死地向上蹦，看得人们目瞪口呆，无所适从。
政府能把上不起学和看不起病的问题解决好，为什么不能把买不起房的问题也解决好呢？政府难道面对吓死人的房价真的无能为力吗？政府对房地产的一次又一次宏观调控为什么不能凑效呢？这个关系到民生与社会和谐稳定的问题，不得不引发我们的深思。
有专家学者笑谈把居高不下的房价祸嫁于丈母娘身上，大意是如果不是丈母娘逼自己女婿买房作为女儿出嫁的条件，全国的房价不会这么一路飙升而不回头。此言一出，立即引发了全国优秀儿女们一片滔滔不绝的责骂和声讨声。恰在此时，重庆的一位副市长在正式和非正式的场合两次公开表态要让普通重庆市民用6年半的收入能够购买得起一套90平米左右物美价廉、适宜居住的商品房，而且这位副市长详细算了一笔经济账来说明这种可能性，以“两口子”上班的工资收入一年6万计算，6年半的收入也就是40万左右吧。姑且不论这位副市长算法的不现实性，因为一年6万收入，真正能够用来置业购房的应该就是3万左右吧。但是，我们应该看到40万左右能够保证重庆市民买到一套90平米、物美价廉和适宜居住的商品房，无人如何是值得全国人民欢欣鼓舞的。算一下，每平米只有4千多一点呢？但是，我们也不能不担心，政府能够实现这个政治诺言吗？也就是政府能够控制房价吗？
二、政府行为与高房价形成原因探析
自从货币化房改以后，普通百姓赖以栖息的房子就变成了商品，作为一种生活必需品，从理论上讲，它必须同其他生活必需品一样，其需求的收入弹性应该是比较小的。但是，在市场经济还不是很发达的经济体里，房子作为一种耐用生活必需消费品的同时，它更是一种投机品，因为它既可以消费，又可以投资，不像其他普通的生活必需品一样它能保值增值。所以，能够实现保值增值的物品，大都价格不菲，越是有钱人，越是喜欢对它们进行投资。房子的这两重属性，就决定了商品房的刚性需求。从需求的角度来看，把高房价全怪罪于丈母娘也是没有道理的，即使没有丈母娘的硬性要求，只要是精于投资的有钱人，肯定会把房子作为一种投资的重要形式，特别是在经济不景气的时候，在股市低迷的时候，房子就像黄金一样身价大涨。所以，作为商品房的刚性需求，政府是没有办法控制的，因为房子的使用价值，或者用西方经济学的术语，其效用是很高的。
不难看出，房价的高低在很大程度上取决于对房子的刚性需求。这是经济学的基本原理供求关系决定的。因为土地供给有限，地理位置优良的土地供给更加有限，所以地理位置优良的房子自然就有限了。日益扩张的高质量需求去追逐有限的优质资源供给，房价始终会处于一个相对上升的趋势，这是任何人必须面对的现实，特别是随着城市化进程的加快，这种趋势会在中西部地区同样凸现。经济发达地区的房价之所以高，主要是城市化水平较高，经济比较发达，有购房能力的人较多，如果房子的刚性需求较小，房地产开发商即使想涨价，也只能是有价无市。而在大中城市，买不起房的主要是一些刚刚参加工作而家庭背景较差的年轻人以及一些无固定工作的下岗职工和低收入家庭。
房价保持不断上涨的趋势是经济学的基本规律，并不是房价就因该肆无忌惮地疯狂地飙升。目前的主要问题是普通房价跟普通人们的购买能力严重脱节。收入分配严重不公平导致房地产价格难以治理的一个关键原因，这是问题的实质所在。道理很简单，如果没有人能够买得起高价房，开发商自己即使把房价抬高，也只能是有价无市。但由于拥有财富的人都想把炒房作为一种投资的重要手段，不能拥有财富或财富较少的弱势群体就成为了这个社会的弱势群体。试想，如果大家都有钱，都能买得起房子，房子就像普通的商品一样，谁会稀罕呢？有一套住就够了，那些想靠投机房产发财的人也就没有市场了。保证收入分配的相对公平，提高劳动力的人力资本报酬是解决目前乃至今后相当一段时间房价奇高的一个重要战略思想。如果政府部门不能从根本上解决收入分配的严重不公平，促进房地产市场的健康发展的各种调控措施恐怕也只能是头痛医头、脚痛医脚而无济于事。
况且，在中国工业化和城市化的前中期阶段，还存在政府推动房价非理性上涨的诸多因素。首先，房子作为一种商品，它的价值构成也应该符合马克思主义经济学的基本原理，即V=C+V+M。其中，C是不变资本，即房地产厂商用于建房所必须购买的物质要素成本，包括房型的设计研发图纸、建筑材料、土地、各种基础设施和绿化等，V是可变资本，即房地产厂商和建筑工人的人力资本回报，包括房地产厂商支付给自己和建筑工人的工资，而M是剩余价值，即建筑工人和房地产商创造的利润。
但是从不变资本构成来看，推动房价上涨的一个重要因素就是土地成本不断上涨。大家都知道，在中国目前的体制下，工业建设用地和商品房建筑用地都属于国有性质的，开发商必须从政府买地才能作房子。而土地是属于不可再生资源，对于房地产商来说，土地资源的稀缺性比其它物质资源的稀缺性可能更加严重。况且土地的地理位置是产生级差地租的重要来源。地理位置良好的土地资源就更加稀缺了。政府部门承担公共职能的开支以及维持政府部门自身的职务性消费的开支很大一部分就来自于出卖土地的收入。即使政府部门不主动地去抬高土地价格，开发商争夺优质土地的行为也会抬高土地价格。更何况在土地拍卖的过程中，有些政府部门与国有房地产开发商合谋人为抬高土地出让价格。
其次，不合理的政府官员绩效考核机制也会促进政府部门对房地产开发商的宠爱有加。在以GDP增长速度为政府官员绩效主要考核指标的体制没有得到彻底改变的前提条件下，政府部门大都会以房地产作为主要的支柱产业之一来加以发展。因为一般的房地产还基本上属于劳动密集型和资金密集型产业，对高科技的要求很低，不存在技术引进和资金引进等难题，而房地产的关联程度很高，除了直接解决一部分农民工就业外，还能带动一大批像水泥、钢材、电解铝等相关产业的发展，对拉动地方经济和提高GDP的增长速度有直接和明显的效益。
三、政府职能与高房价的解决思路分析
解决高房价问题就必须像解决“三农”问题一样，跳出“房价”看“房价”。因为“高房价”的产生，除了与供给与需求等基本经济规律作用的结果相关以外，更深层次的原因在于政府部门的“囚徒困境”行为。一方面，党和政府部门极力推行一切为了人民群众的根本利益，立党为公、执政为民的科学发展理念，着实想为老百姓办好事、办实事。但另一方面，解决高房价问题又受制于诸多客观因素的制约，在工业化和城市化水平推进过程中，在和谐社会和全面小康的建设过程中，收入分配相对公平和政府自身行为的规范问题还没有得到进一步的解决，致使许多对房地产的宏观调控政策难以产生一致性和持久性的影响。
这种收入分配不公平的现状与收入分配制度要求出现断裂的原因是制度变迁过程中某些规则调整功能的失效和新规则参数的出现造成制度变迁路径的偏离。在收入分配制度改革过程中，坚持社会主义的改革方向就必须体现公有制的主体地位和按劳分配的原则，同时坚持市场经济的改革方向就必须坚持非公有制经济的大力发展和按生产要素贡献分配的原则。问题是出在两者结合的过程中某些规则调整功能的失效造成收入分配差距拉大。主要表现在政府在收入分配制度改革过程的功能过于弱小。例如，政府的税收政策调整功能、政府的社会保障功能、政府杜绝权力寻租功能、政府保护公平竞争功能部分失效造成目前的收入分配陷阱。
所以，下阶段党和政府治理“高房价”问题的思路与战略必须转变，要把控制房价的措施主要放在增加有效供给和老百姓的购房能力上。首先在尊重基本价值经济规律和保持现有治理“高房价”的有益政策和经验基础上，要更加注重劳动力的人力资本回报提高，制定合理的工资形成机制，确保居民收入分配的相对公平，提高老百姓的购买能力是关键。一是要提高干部、公务员和垄断性行业成员的收入分配的透明度，最好能够形成公务员财产申报制度。二是要加大政府对财政、金融、行政管理、土地和国有资产管理、垄断性行业管理的制度改革的力度，堵住造成公共资金流失、灰色收入形成和寻租腐败的制度漏洞。三是要提高政府参与收入再分配的效率，切实依靠税收和社会保障政策调节高收入，提高低收入家庭的收入，扩大中等收入者家庭的比重，实现社会收入分配公平和共同富裕的收入分配格局的良性循环。这就必须要靠初始资源的产权调整以重新划分利益格局、持续不断的制度变迁和制度创新来保障。其次要规范政府官员的绩效考核机制和政府部门的自身行政行为，开源节流，多为纳税人着想，不作衣食父母官，多做人民勤务员。
主要参考文献：
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