Riddell:在我的职业生涯中，我主要是从事关于土地问题的工作，看看这些变化并试图了解我们如何才能更加合理地利用我们的土地资源。我有机会发表对城市土地以及其变更的看法，如果有问题，请尽管提问。我很高兴可以来到这里与大家共同探讨与分享。
我今天就是想要和你们一起分享一些见解，关于我们如何看待土地所有制改革在未来五年或十年的发展前景。如果我们注意到过去二十五年世事变换是如何之快。以前大部分土地政策的改革对象是农村。但是现在大部分人住在城市里，城市才是发展的加速器、经济的领导者。中国的发展是建立土地耕种和家畜养殖基础上的，并将农业资源的产出转变为工业的基础。从城市文化的角度而言，当我们去到村镇里，那里的人们（尤其是那里的年轻人）和城里的同龄人听着同样的音乐，穿着同样的装束并且持有同样的价值观。可见农村人已然过着城市的生活，这是城市文化的全球化扩张。只需想象一下二十五或三十年前的城市，当我还是个很年轻的教授时，我们面临的问题是如何让整个世界城市化。现在人们却希望在城市工作，把城市的生活方式带回农村。
另外就是全球化背景下经济的相互依存，那是刚出现不久的新现象。10年内城市文化主导了整个世界的发展，但是如果没有这些来自城市边缘和整个世界范围内农村地区的资源这是不可能实现的。你在北京吃到的豆腐，其原料很大一部分来自阿根廷。中国没能生产可以满足国内需求的大豆，所以只能从阿根廷、巴西、加拿大、美国或德国等地进口。所以在城市中，我们也需要从外部获取资源，因为没有一个城市是可以自给自足的。
第二方面就是城市文化，没有人会满足于一成不变的生活方式。当你们出去就餐的时候，你们会想着去意大利餐厅、麦当劳、泰国餐馆或日本料理，正因为人们对外来饮食的需要，中国会进口同时出口食物。这些构成了我们城市生活的新组成部分，因为只有具有吸引资源的能力，城市才可以存续。
首先我们有一个文化上和学术上城市化了的世界，然后我们拥有一个经济独立的世界, 我们也拥有一个环境独立的世界，正如我们在大学中经常讨论的。这里我给你们展示的第一张照片是Kalimantan的农民，正在燃烧他们的庄稼杆。下来是一张有关新加坡的照片。在正午的时候，新加坡由于污染的烟尘烟雾蒙蒙，这也可能会影响到周围的国家或者是其国内不同的地域。也就是说，这种全球化发展使得世界上任何一个部分的行动都会直接影响到该地区的生活以及世界上其它地区的生活, 全球变暖就是一个很好的例子。谁最关心这些？城市居民。
另外一个很好的现象就是，世界各地关系变化与积极参与制定与他们息息相关的决策中。在1950 年代，如果每一个公民都坚持参与决策，这被认为是不正常的。但是现在当我去到南非、北京、蒙古，每个人会给说“现在我们关心并想参与政府是如何决策。”
我们现在想看看上面的这些变化将如何改变土地政策的制定。联合国人居署估计全球范围内的城市贫民正以每年五万的速度逐年递增。里约热内卢的Favel就是一个典型的例子。当我们面对这些事情的时候，我们会觉得奇怪。因为我们会觉得城市里的居住环境比农村好很多。但实际上，贫民不仅在农村中存在，在城市中存在，而且这种现象很严重。
因此当我们考虑到城市以及如何贯彻执行我们的计划或者实现城市发展的时候，我们必须要将此置于整个世界的层面。正因为无论从文化上还是在经济上，农村居民的渴求都无法得到满足，所以农村人才会源源不断的涌向城市。所以我们城市居民数量才会有如此的增长势头，而不是按我们所规划的那样增长。因此在解决城市膨胀，改善城市发展问题的时候，一定要考虑到农村自身的发展，因为农村的许多资源都是城市赖以生存和发展的源泉。
城市自身的发展必须依赖于其它地区为其提供的必需品。这里给大家展示的图片是法国巴黎冬季的果蔬。这些果蔬可能来自于意大利南部、叙利亚，西西里，也可能来自波多黎各。虽然我们不知道它们产自何处，但是它们一定不是法国当地产的。所以法国的城市居民就如北京的城市居民一样，必须要依靠其它地区的供给来满足日常基本生活需要，依赖于其它地区及其提供的优质服务。我们都忽视了一点，有报道说北京政府为08年奥运会准备了充足的水源。城市是无法自己提供所需水源的，所以它只能从郊区引水入城。是什么来净化我们的空气呢？而其它的用以维持城市经济正常运作的资源就是钢铁资源等，而所有这些都必须依靠其它地区获得。这不是第一次城市需要依靠外部地区，但这是第一次我们有了如此融合的世界。有的公司就有专门的房间，里面全是大屏幕。这些屏幕上显示了不同的货运船只的货运情况。比如有的船只在新加坡卸下鞋子，然后又在这里装运小麦。在另一处刚卸完小麦的船只可能会在那里重新装载了电视机并运往加拿大。（注：这个公司的主要利润就是来源于大宗的调配，比如说一只商船来往于各地，在运作的过程中就能产生利润。所以他讲这个例子主要是说一个地区包括公司的发展是一个系统化的东西，相互的依存性都是我们需要注意的。）所以当我们在考虑城市发展的时候，我们也要同时考虑这个城市是大的世界经济体的一部分。城市发展过程中的一个重要问题就是，我们已经制定的城市发展规划已经开始变得越来越不适应我们的目标了。
Reddell：所有的资源都是来自于非城市地区并且资源的流动已经超越了地区的边界，没有一个城市本身可以提供其所需的所有资源。现在我们应该考虑如何将我们的城市设计为一个联系的枢纽，并且以周边地区为提供的洁净的空气，饮用水和农作物。对于资源的分配现在存在两种不同的途径，一种就是通过经济市场，实现自己调整。另一种就是我们要尽力对城市有更加清晰的了解，以在未来实现城市空间的合理利用。
我们现在有两种在学术上产生分歧的城市规划的方案。一种是依靠市场自身的调配制度。一种是在城市发展的过程中需要人为的干预，我们需要制定计划表明我们可以在城市中实现未来的目标。
我们应该关注正确的定价。我们必须对商品和服务给出正确的定价。但是在实现城市发展目标过程中，我们还有许多要做。城市经济的发展需要预先投资，这里指的是多块投资，我们必须要建设道路，要接通水管，投入能源，交通，这些通常是我们在开发一个新地区时需要从农村投入城市的资源，
城市中的人们倡导明智的发展模式，这需要为城市的发展作出一些基本的的选择。这里有一个关于明智的发展的例子。图片展示的是美国的一个非常糟糕的城市——加利福尼亚州的奥克兰。人们不禁会问它要如何才能发展起来呢？这需要人们从四面八方过来定居于此，从而这里的居民们不断的增多，再进而发展这座城市。所以首先要做的是如何将城市建设得更加适合人们长期居住，吸引人来定居。
现在我们要探讨一下土地使用情况的转变。在中国备受争议的一点就是城市可以占用多少农业用地，还有一个在整个世界范围内包括欧美等地都备受关注的话题，就是城市究竟要以怎么样的速度来发展。部分问题就在于我们应该如何来整合这些小规模土地。在中国，平均每块土地约有1.6公顷。那就意味着如果我想要争取到足够大的土地建造来建造公寓，我们就要面对上百个竞争者。中国存在着那么多关于土地的争端也就不足为奇了。政府公布的数据显示平均每个月有1200起因土地而产生的纠纷。所以如何有效整合土地是一个普遍的议题。（注：在亚洲的土地都非常小，比如在中国，每一片土地评剧大约两亩，但是每一块地却要面对非常多的使用者，Iames Ridell认为这是导致中国土地纠纷很多的一个重要原因。）
我这里所讲的整合土地会产生更多的争议，因为那些没能得到我这片土地的使用权的人会一无所获，那个征用了我土地用来建造公寓的人可能会开上名车，而我却有可能连骑自行车都难以负担。这两张图片是我在菲律宾拍的照片，第一次去得时候这里还是一片农田，但是当我故地重游的时候，这里已然变成了一条大道。这条道路的投资这非常引以为傲，并计划将土地卖于来菲律宾投资建房的人。这是土地制度扭曲的另一种形式。
这个矛盾究竟在哪里，我们不妨放眼全球，看看其他地区都是如何解决这样的问题的。最为普遍的一个信条就是“自愿买卖”，即买卖双方都要出于自愿的前提进行交易。很多时候他们会在城市边缘保留农地，以此作为城市的绿化带。但是一旦政府改变其规范，那么就要在自由市场中建立“自愿买卖”的原则。但是这需要健全的私有财产制度，完善的土地评价和估值体系以及一个健康的没有泡沫的房地产市场，从而使人们可以可靠的获知土地的真正价值。如果上述条件都无法满足，那么就需要存在所谓的“共享利得”。比方说，你同意他人用你的土地来建造房屋，作为对你提供土地的回报，你可以得到一套房子或者类似的地报酬来共享土地增值所带来的收益。
另一点我个人非常感兴趣的就是对城市土地的修整。在很多情况下，尤其是一些发展历史较长的城市中，要想修缮特殊的邻里是很难的。为什么呢？因为假设你现在与你的邻居已经相处了五十年了。你的孩子和孙子在那里出世，长大并结婚。你住的房子很小，附近的商店也很小。你们的社区没有方便残疾人使用的设施，很难吸引游人。然后这里的经济情况逐渐恶化。所以我们要做的是重新建设城市，使得其相比新建的城市也有竞争力。
下面我想讲一下一个我非常喜欢的例子。捷克共和国的一个城市，一个典型的欧洲大城市。在共产主义统治时期，这座城市的地下被勘探出储藏有大量的煤矿。为此，一些工程师就开始在城市里动工挖煤。由于开采过渡，整座城市发生了坍塌，开采出来的煤则被运往墨西哥等地。可以看到，被挖的地方深达100多米。后来这座城市想要将这个地区重新改造成可用的土地资源，这需要很大的成本。这是一个很经典的例子，为了短期的发展而不顾后果的开采能源，最终招致灾难。发展的规划可能导致某个地区走向发展为繁荣的城市的道路，也可能走向被损毁的道路。
Reddell：另外的一些有待改造的土地要基于二三十年前造成污染的严重程度。其次一些城市也需要在文化上进行改造我们还有文化上的改造。其中一个很有代表性的例子就是波兰华沙。两张图片所拍摄的是华沙的同一个地方，可以看出，华沙的很多城镇在二战中都遭到了毁坏。现在他们本可以在这个地方建立起一个现代化的大都市，但是他们只是选择了去改造它，按照建筑的原样重新修缮。这样做的真正价值就在可以使人们重新回到他们想要的生活中，那些美味的餐厅，漂亮的汽车以及和善的人们都还是熟悉的样子。所以文化改造并非摒弃那些无用之物，而是要重新净化被污染的土地，改造棕色地带使其成为可用之地，改造城市地区使其成为人口密集区。
如果我们需要改造这些棕色地带，改造城市文化，其代价是很高的。政府需要投入充足资金使得城市有足够的优势以吸引其它地区来投资。公寓的承建商可以投入较少的成本如果他不追求时尚的设计。再如，如果要有商家想要将市中心转变为娱乐性的场所，首先需要政府将城市整体环境规划建设好。
我们应该如何去看待城市的改建工作，哪些改建工作是必须要进行的，哪里是要改建的？在其他人看来，某些改建是愚蠢之举，因为这些改建没有带来任何的经济效益——仅仅是拆除、重建、使之重焕新颜。所以我们应该清楚到底哪些地方是值得在文化上和环境上进行改建的，而只有公民才能最好的做到这一点。这里举一个例子，这是澳大利亚墨尔本的一个小镇的现在的样子。可以看出，这座城市的俨然已经价值倍增了。但是如果政府没有制定有效的规划，没有能够吸引投资者来平地建房，这里绝不可能发展的如此只好。
Reddell：城市的改建工作需要有公民的引领，政府的支持和公共基金的保障。这些方面很重要，因为如今中国很多人（尤其是年轻人）更多地融入到了脑力劳动型经济中，以技能谋生存。在座的每一位都是这个群体中的一员。在装配加工型经济中的许多想法相对于脑力劳动型经济都显得过时了。锻造钢铁是一回事，生产电脑又是另外一回事，而有效的利用电脑则是一条致富之道。如果我们让工业型经济中的一个人置身于技能型经济的环境中，将会上演智者之战。世界上各大城市之间都开展了激烈的竞争以争取到更多的有识之士来振兴城市的教育事业。
要想争取到一个自愿的投资者是需要花费很大成本，但是没有最终的投资保证。比如有这样一个城市，我知道只要在这里建造公寓或者厂房，我就可以稳赚这桶金。但是公民们并非都欢迎我来投资设厂，因为他们想要的就是一个漂亮的城市，否则他们找不到生活的乐趣。澳大利亚以前经历过和中国目前相似的情，曾经那里的城市主要靠制造业发展。现在，那里的城市都开始依赖大学、高新技术的企业和金融机构等。生活在那样的舒适的环境中的人们不想生活在这样恶劣的环境中。城市要吸引像你们这样的有才干的人，它们必须证明自己比别的城市更好更漂亮。现在世界各地的城市都在争取最具竞争力的人才来为自己城市建设作贡献。
在本例中，我们可以看到私人部门在城市后来的发展中发挥了极为重要的作用。但是在最初的城市改建上，他们不会有太多投入。这需要政府承担最初改建城市的风险，就是为什么澳大利亚的城市可以发展到现在这个样子。我们可以冒一些风险，提供一些保证、贷款等，最终我们可以使土地升值、获取利得。一开始，一些投资者尚不能下此决心。在这种情况下，我们就应该为其提供应有的保障。
当我们研究全球经济和收入阶梯的时候可以看出，欠发达的国家和地区的工作主要是初级的榨取工作，如挖煤、铺建管道等地下作业，下一个层级就是组装工作，再接下来就是加工型企业，服务型企业和脑力劳动型经济。这张图是新加坡的城市Wikipedia，他们会和北京竞争，争取人才到这个城市来工作。他们会说这个城市可以提供更好的工作、更加丰厚的报酬以及更加怡人的风景。所以说国家和城市的就业竞争力和它所能提供的工种以及收入都是相匹配的。
这就是为什么人们一直倡导“明智的发展”或是“有计划的发展”，这些价格领域和或者市场部门能够决定的。我们在今天所作的决策必须要适应不断变化的经济环境，因为我们的经济体系日渐成熟，就业领域也逐渐从加工行业转向服务行业和脑力劳动的工作。
现在我们来探讨一下产权问题，这在中国已经越来越受到关注。中国在产权方面每年都有新的突破。但是财产权利的概念上是不断发展的，而且不同国家和地区对其定义和使用都不相同，在美国或是德国都没有一个统一的标准，只是到了特定的时候才有了明确的含义。
多数的城市居民都只拥有很少的土地，我们所拥有的只是如水泥盒子一样的公寓楼。然而，这些严格来说根本不能算是土地，而仅仅是我们的一个匣中之物，一个被我们精心装点过的产物。当我们着眼我们的法律是如何制定的，我们会关心比较这个国家的财产法如何，那个国家的又如何。土地是一项重要的资源，也是经济建设的基础，所以我们必须要像保护经济实物一样保护土地所有权。我们不是真正的拥有土地，也不像对待其它财产那样交易土地。很多人都在出租他们的房子，而承租人则是在购买房子的使用权或者是使用时间。
当IBM进军北京与联想合作，他们并没有购买土地的所有权，而是采用了租赁的方式。当今世界，在城市地区以及越来越多的乡村地区，市场上存在很多偏好。这使我想起在德国的一个农场游历时，每个于我搭话的人都在讲租房子或者停车场的事，这就是买了部分权力。我们在特定的时间有对这个地方有独享的使用权，虽然这种专用空间已经日渐减少，但是在我们的房子内部仍然是这样的。我们的卧室是自己专用的，但我们要共享走廊、共享道路、共享电梯等等。所以在很多方面我们与那些和我们共享资源的人都有共同权力，不是某些时间某些地点的特定的财产，而是我们有着共同部分权力。我的很多邻居都是租用房子。
既然产权概念是在不断发展的，我们就必须清楚在特定的文化背景下，我们所真正所探讨的财产到底是什么。将财产的概念置于经典理论框架之下，我们了解一下人们都是如何利用空间的。我们会发现人们的权力之间有很多重叠，因为人们都存在对财产的部分权利。IBM不想在土地上浪费钱，而是希望将那笔购地的资金用来提高生产能力。
这是近几年来所发生的变化，对土地的真正所有权变得不再那么重要，重要的是合同。以前，拿到财产所有权对于经济的增长具有重要意义，现在人们已经不再追求绝对的产权了，而是首先要拥有一纸有利的合同。当你租赁房屋的时候，虽然房屋是要交易财产，但真正重要的部分却是合同。
很多国家都面临着规范财产登记制度和凭证制度的压力。在北京我们也有作为证明财产所有权实务载体的凭证。但是问题还是回到了如何去设计这样一种制度，具体要考量哪些因素，描述哪些必要事项。这样的规定只在一个国家或一个地区之内有效。同时，这些规定在各地再见也必须具有相似性，否则难以对国际开放。如果合同体系和财产体系的效用难以确认，所以我们可以看到世界上越来越多的机构所提供的服务都开始趋同。举例而言，中国商人在德国购置了一个机场并且很有意识地签订了合同。现在我们回到中国，除非投资者认为所签合同具有可确认性，否则中国的城市就不具备竞争力和投资价值。
电子政府是参与政府的一种形式。实际上，全球人民的参与意识对政府是一个很大的挑战。政府的政务必须要公开在网上已经成为一种趋势，包括像政府设施是如何建设的。另外，我们现在正在企划的就是i-Land，这其实就是一种电子技术微系统，现在是一种非常流行的趋势。比如说在澳大利亚，只要你有电脑就可以上去点击，所有的地方都能够联网，甚至可以查到它的一些基础设施建设，包括交通建设，这些都是政府所提供的信息的一部分。
在这种情况下，“参与”被赋予了不同的含义。几十年前，参与意味着政党的投票选举，但是这里的参与，人们并不投票选举。在美国人们享有很多的参与权，通常会有30%美国公民参与选举。我们来看一下究竟发生了什么变化使得为什么那么多人想要在晚上拥有电脑阅读博客，访问各大网站，收集信息，查看政府的实况和城市目标的实现情况。新一代的参与者经历了新经济的发展，在这种经济体制下更多的信息可供参详。
这种新经济体制是建立在参与型经济的基础上的。以前我所想的就是生产一种别人都不能生产的东西，因此我可以任意定价。但是现在只有哪些使用普通的操作系统，并且可以随时随地使用的电脑才有市场。这是一种新型的参与型经济。举个有关手机的例子。如果我有一部手机，我只是有了一块塑料；二部手机，近乎一无所有；一千部手机，一无所有：一万部手机，也视若无物；一百万手机用户，形成了规模经济。在新经济形式下，参与者越多，经济基础就更为强大。
公民们现在越来越多的参与到经济中，越来越多的涉足高经济价值的领域。他们强烈要求参与并了解他们的土地是如何被利用的。这种从排斥经济到参与型经济的转变是一场重要的变革，并且因此而新增了许多就业岗位。
在城市里，你必须为你所拥有的财产付出相应的成本，也就是对财产征税的问题。事实上大多数土地管理机构开始征收财产税，财产所有权凭证不是以财产的价值开始的而是以其起征收的财产税开始的。到了1700年，人们开始认识到财产这一概念。若谈到财产的估值，就会谈到谁制定了财产税、谁决定了财产税该收多少等等。在美国或德国这样的地方，对这些的讨论一直持续着并招致社会上的争议。你们有财产税吗？（注：没有）
在市场经济下，财产税的设立是十分有必要的。土地的增值可以为满足城市的需求做出更大的贡献。另一方面，政府如何增强自身的能力以制定出英明的决策，从而吸引更多的人参与到城市建设中来。随着全球的发展，这种参与作用显得尤为重要。
在市场经济条件下，土地的价值由其本身的内在价值决定。如果一个人拥有很多的土地，那么他应该将这些土地资源占为己有，还是要将其贡献给社会？很多时候，土地增值不仅因为这片土地自身价值高，还因为它的地理位置好。举个例子，吉姆有幸获得了街角的一块地，这块地价值不菲就因为它所处地段甚佳。所以我们可以认为吉姆需要将从土地增值中所得收益回馈社会（即缴纳财产税），用这些钱我们可以支付教育经费，环卫经费和垃圾回收费用等。这些支出在中国可能并非大问题，但是在其他一些没有中央拨款的地区则是一个很重要的问题。美国的社区的一些较好的学校，它们的运营都是靠人们支付的高税收来支撑的。美国有最为先进的教育系统.。但是拿什么来支付教育经费呢？一般来说，不是由政府而是由其所在的社区支付的。从某种程度上说，税收不是付钱的问题，而是给予人们自我表达的权力，表达他们想对城市环境的哪些方面进行改进。你们现在也许不需要这样的体制，但是今后当你会开始考虑建立财产评估体系，不仅仅是一种规划，而是实际的价值评估。若人们上交了财产税，他们就会关心谁决定了他们的支出，他们的钱是如何被使用的，谁对他们的钱负责。这是世界各地的普遍问题，包括中国。
盛洪：您的演讲启人深思，十分精彩，带来一些对新经济的看法，以及政府如何来更有效的领导社会建设。
我觉得他讲的就是城市发展有由市场决定的一面，但是它较为特殊，光靠市场决定是不够的，因为城市有它自己的一种前瞻性。所以政府在这其中的作用是非常大的，包括城市的发展方向，城市的文化价值，以及城市的定位。定位不当，会招致问题，正是这种定位使得城市可以吸引正确的投资者的投资。他一开始讲的就是政府和市场的共同促进发展，后面的部分讲的就是参与问题，互联网等高新技术的发展就使得传统的参与走向了现代的参与。传统的参与，即使在西方，这种参与度也是非常低的。就算选举总统这样的重大国事，大家的参与度都还是有限的。那么现在有了新经济，有了互联网，正如刚才所述“E-government”，“i-land”等，大家可以通过互联网更加直接的表达自己对政策改进方面的看法。还有一个重要的方面就是关于产权的含义，传统的产权就是指土地的所有权。但是就城市而言，因为所住的楼房没有挨着土地，或者人们选择租房子而不是买房子，所以产权的概念在城市中相对来说就不是那么的直观了。他还强调了契约的概念，大家用契约来规定权力和义务在城镇中显得更为普遍。
下面请大家一起讨论。今天我们请到了赵农、陶然（中科院博士）、时红秀（国家经济学院）、程炼
陶然：刚才你谈到了政府的参与。虽然人们可以从互联网上得到他们所要的信息，但是他们没有途径来要求当局者做出一些决策上的改变。人们也许可以了解的更多，但这并不意味着人们的参与会更加广泛。
我向他提出的问题是这种互联网或者网络经济只能增加人们所获得的信息，但是不一定可以增加人们参与决策的能力。他的回答是大家获得信息之后就会产生积极性去参与。
盛洪：他讲的一个就是Google Earth——Google的一个地图。这项技术就可以让人从中得到很多信息。这样的手段可以使得人们都参与进来而不是被排斥。他还有一个意思就是说参与的人越多越有价值。就好像刚才他所提过的电话的例子，一个人，一千个人乃至一万个人拥有意义都不大，只有越多的人参与进来这个交流的网络才能更加凸显其价值所在。新经济的含义就是要使尽可能多的人参与到这个网络中来，才能使信息更为可靠。其中也有网络外部性的概念在里面。所以新经济所强调的并不只是一种手段，更是强调一种大家参与的含义。
时红秀：一个说城市规划需要政府干预。我们原来想象的西方都是土地私有制，可能都要靠市场来规划。看来其他政府同我们也是有相似性的，因为我们实行的也是政府规划。第二个他强调了产权在世界各地不一样。当然华盛顿共识主要强调产权。其实他更重视的是，既然产权如此复杂，那么只要将现有的合同很好的实施了就已经很不错了。盛老师曾经介入过交易和产权谁轻谁重的问题，看来Riddell先生认为交易合同的重要性不亚于产权本身。但是我有一个问题，城市规划需要政府的干预，但是在他所讲的故事中所表现的都是政府干预和市场机制的完美结合。然而我们现在更担心的是这两者之间的矛盾，政府获得干预权的时候为什么不会为自己谋利，为什么不会在为自己牟利的基础上伤害别人的利益——这是我们中国现在十分困惑的问题。所以他给出的干预型政府是没有从中国的社会出发。我看了美国城市规划署的一些例子，美国在十九世纪的时候，各州议会在规划城市的时候有一个惯例，就是把一块地划分成十六块，纵四横四。规划出学校、市政厅是公用的，并特别留出两块公用地不做任何规划，其他土地免费分给人们。在城市规划过程中，只要居民越来越积聚，土地本身就会升值。所以其他土地通过免费送给别人后就会积聚大量的人口，那么这四块土地的价值就会远远高于原来十六块土地的价值。可见，他们的政府也是谋利的，但是其谋得的利益适合全民共享的。我们现在担心的是政府首先是为自己谋利的，其次才是为社会谋利的。他刚提到的“民主型政府”、“参与型政府”还是十分有意义的。在我们甘肃一些贫困的地方，即使没有计算机、电脑网络的手段，那些文盲的老百姓用石头和烂土豆投票照样可以进行。所以我同意陶先生，技术并非如此重要。
盛洪：参与非常重要。他的思想好在不要把民主看作是去选总统。在那些民选总统的国家，很多总统上台以后就不实行以前的政策了。现在的经济使得人们发出自己的声音的成本降低了。原来人们可能连政府的门口都难以进去，但是现在北京市有政府信箱了，老百姓的声音可以通过这个传至政府。我要是发个电子邮件给北京市长，明天他就可能会看到。不能否认中国不是一个民主国家，但是我们不应该拘泥于这个词，我觉得参与这个词确实很好。参与的成本降低了，参与的人就会更多了。
Riddell：技术使得人们的参与程度的变化改善还是减弱，这是不能确定的。以电视机为例。当电视机刚刚诞生的时候，政府一度害怕，怕人们看到其它的人是如何生活的。但是后来政府发现，人们坐在电视机前只看那些脱口秀节目，增加了自己与世隔绝的程度，反而不关心政治了。
现在的政治环境和以前已经不一样了。就拿中国对苏丹政府的态度来说，由于中国政府的做法，使得有些苏丹其它武装派别想要联合其它国家抵制奥运。既然政府现在不能独占信息，政府不得不和自己的民众一样与世界保持联系。除了和国外交换产品外，一个国家也要和外部世界交流信息。
时红秀：我做一点补充。我们比他更加了解中国，中国政府是一个服务型政府。如果如他所说西方政府也是服务型政府的话，我也为之高兴。
赵农: 首先非常感谢Reddell先生的报告。前段时间有人给我发了一封邮件照片，专门对中国和美国的政府做了一些比较。结果发现我们一个很穷的县的政府大楼盖得非常气派，花园喷泉占了大量的土地；而美国很重要的城市其市中心都不是很起眼，非常节约。所以我们这些政府新盖的楼发生在互联网时代，而美国一些老的市政厅建设之时恐怕还没有互联网。所以合理利用土地这点上并不完全取决于技术，故我的理解是在一个好的制度前提下，如果更好的技术平台可能会显得更为完善。如果一个好的技术平台应用在了不好的决策机制中，结果则难以预料。
下面我有一个问题，希望Reddell可以对中国的问题有更深入的了解。中国在城市化的过程中，往往将许多农用地转化为城市用地，那么城市建设用地从功能方面可以分为三类：一是公共设施，二是工业用地，还有一类就是住宅用地。但是我们的做法是政府制定规则，农村的农业用地首先要变为国家用地，然后才能有开发商进行开发。政府用地暂且不作评论，但是对于住宅用地，政府难道也需要从中干预吗？如果是那样，政府就扮演了一个中间商的角色。即以土地本身的价格购买土地，然后再通过土地出让金额获利。从这个意义上说，我认为我们国家的规划者和建设者身份是合一的。那么是否首先要让规划者和建设者身份分离？政府作为一个规划者，在公众参与的条件下来制定一个让公众满意的规划；建设者则履行建设职能。可能会让政府在两者职能合一的情况下侵吞大量的利益。我想首先请Reddell评论一下我们这样的法制体系是否合理，土地补偿中分为哪几类，如何定价。
Riddell：建筑物的大小是政府的一种含义的表达。中国的市政厅很多很华丽，这表明政府想要以此显示城市很有实力。以前欧洲很多地方都建有很大的教堂，因为那个时候那里的人们认为这是一个城市的标志。
程炼：他讲了两个问题，第一个问题是参与型政府在信息时代变得非常重要。那么在信息时代的背景下，政府本身的功能和结构上要做什么调整。政府要做的调整，也是现在的一个趋势就是政府结构扁平化。政府以前采取的层级结构，归根结底是信息传递的问题。也就是说非常复杂的政府可能缺乏足够的信息来管理每一件细小的事情，所以它不得不设立很多部门和很多层级的政府，每一级政府负责一件事情，这样就可以把信息加以分散化并有效利用。而在信息技术发达的时代中，很高级的政府直接就可以得到下面的具体情况，因此也就不需要有那么多的政府层级结构，使政府结构设置简单化。在西方很多的政府部门开始把公共事业分包给私人部门，由他们来完成，使得政府本身的功能越来越精简。举了这样一个例子，某个城市设施的具体完善的数据库并不在政府部门，而是在他们市里的一个公司手中，这个公司承建城市的水利的基础设施，所以它必须清楚城市里的管线走向等问题。反过来，人们从这些私人部门可能能够得到更多的关于政府设施的信息，而无须向政府本身来了解。第二，他强调了虚拟经济和实体经济的关系。他举了一个关于农业经济的例子。农业在19世纪前一直是经济学的主体，因为那个时候农业对于人们来说是最重要的。现在虽然粮食仍然是生活之本，但是农业经济在整个经济体系中已经变得不那么重要了。一个原因就是我们将更多生产力投入到了其他的生产部门。实体经济也是如此，现在我们仍然要依靠实体经济来生产产品，但是另一方面现在信息经济越来越多的取代了实体经济。表现在信息流开始取代具体的物流。比如，以前去书店买书，必须要拿实体的书回来；但是现在只要在网上填写订书单，即使在很远的城市也可以把书发过来。这样一来，书店本身不用放很多书在那里，可以节省大量的物流成本。信息经济对整个城市建设的含义就是，有可能通过信息技术，比如像仓库，现在旧物须将他设在距离用户很近的城市中心，而是可以设在较远的郊区，因为现在不需要具体的事物流转，而可以通过信息技术来进行调配。第三，现在的人们开始变得越来越开放。举例而言，现在没有人会教育孩子好好学习来争做一个好农民。同样，当我们的技术不断的发展，我们的经济发展也必须适应这个时代，逐渐趋向信息化。
Riddell：我的第一个学位是经济学的，后来又获得了人类学和地理学的硕士学位。我一直以来都在研究土地所有制，在德国的威斯康辛大学待了近二十年，然后到了联合国主持研究土地所有制和土地改革。这些年，我走了很多地方（但是不包括中国、俄国）开展我的实地考察研究。我现在来到中国就是希望了解中国土地改革、土地所有制的现状以及规划，另外还有人们对于这种改革看法。我这几年到了印度尼西亚、中国等地。也许两年或三年之后，你们就可以分享到我的一些研究成果。
Riddell：我们像对待一个人一样对待市场，我们会说市场在往积极的方面发展，市场在走下坡路等等。当然，没有这样一个像人一样的市场，实际是人们存在于市场中。就算没有什么土地市场，人们还是会交易。具体的一个土地交易市场的存在与否本身并不重要，人们去哪里交易也不重要，人们还是会知道买下某块土地的成本是多少。人类会生病也会康复，会坚强也会脆弱。我们可以哺育下一代，我们也会渐渐衰老。财产总是会易手。人们在现实中究竟是如何进行交易的，又是如何决定土地财产的价值的呢？我们会认为市场决定了它的价值。但是我们不了解人们是如何让交易进行得如此自然。最新出现的建立一个土地交易市场或者说部分权力交易市场的想法中，人们认为无须过于在乎财产法，而是要注重合同法。有财产法无合同法，财产法还是无法很好地执行。很多人更加依赖于签订合同而不是一纸法律文书来促成一笔交易。比如，我要向她购买一套公寓，我们就要订立合同以保证我可以全额支付这一大笔钱。要有一个好的资源买卖市场，必须得有好的合同。当然最终是要落到土地市场、财产市场上来的。
但在人们都清楚财产到底意味着什么之前，这个市场无法完全开放。只有人们都相互了解，并且清楚交易的价值这个市场才可以运作良好。比如，有人来买我的房子，但是对于房子的价值却争执不下，买者认为我出价过高。此时就要请专家来对我的房子作一个估值，因为他知道行情。再次强调，土地市场必须信息完全，这样人们知道可以从以下几个方面去估计土地的价值：地段、土地质量、以及其它（比如该地区学校的情况等）。
宋泽厚：我希望你可以给我们讲讲美国对土地的估价体系，以及中国可以从中汲取的一些经验。
Reddell：我又要重新做回教授，讲述美国的土地市场发展的历史。在16世纪的东海岸，踏上这片土地的人们大致带来三种不同的土地所有制——英国式、西班牙式以及法国式。这些土地制度基本讲的是人们之间自由买卖土地，并订立契约为证。但是最初我们其实并不是这么做的，我们主要是从土著居民那里抢得或者偷得土地。如果他们不愿意，我们就杀死他们，这的确是相当丑恶的。在杰弗逊时期，他非常关心土地的管理。在他做总统的时候，强调我们必须建立系统的土地管理制度，所以他在现有土地的基础上划分出不同的区域，并宣布每个人都有权购买160公顷土地。第一个到那里登记购买的人就可以得到这块土地。
美国人的土地观是一个自觉形成的一个观念。我居住的地方（威斯康辛州）的人们看待土地问题的方式不同于马萨诸塞州，我们那里的人可能更加注重土地的社会价值，如社区，邻里等。这是延续了以前的传统。在如此之长的发展历史中，是否有什么传统制度是可以适用于这样一个在长时间一直强盛的国家？杰弗逊总统认为，在取得土地所有权之后就可以开垦土地、进行农耕并且收入来付各项支出。
在这个系统中，人们可能会弄虚作假，没有人认为现在还会存在一个正真公平的体系。我会对他说，这里有一块未知的土地，也许只要打开门，走上20公里，这片土地就是你的了。但是如果你发现别人在你之前已经注册购买了这块土地，你就需要再去寻找别的土地。在英国、法国有很多从欧洲其地方来的贫民，这些贫民被送往美国开垦土地。当他们和政府签订了土地契约的时候（比如要连续种上五年），他们就可以用种地获得的钱在美国开始新的生活。大部分美国人知道，第一次世界大战结束的时候美国政府买回了这些土地。在教科书上，那些独立的美国人开垦土地、创建家园、开办学校，最后人们生活美满。我们就是这样教育我们的孩子的。我们不是基于我们的感情做决定的，我们是基于我们的知识做决定的。如何设计土地制度？这需要更多的详细的研究。
宋泽厚：我问的是要如何建立一个有效的市场。他说传统认为是市场本身就是存在的，为大家提供一个交易的场所。但是，对于土地到底具体是如何交易的这方面研究非常之少。他认为产权并不是很重要的，反而契约或者是契约的执行更为重要。后来我想问的是从美国土地制度变革中中国可以吸取什么经验。但是Riddell先生主要只是描述了美国一百多年的土地变革历史。
盛洪：Riddell先生讲的是土地和城市，但是他所陈述的观点是和制度相关的，包括政府、市场以及各方面的参与。虽然不是很系统，也是有很大启发的。第二点，关于产权和合约的问题，从广义的产权理论上说是不存在冲突的。因为产权都是由合约所产生的，关键的是不要把产权混淆为了最终所有权。比如，我租一个房子，租期为一年。那么这一年内我对这所房子所拥有的使用权就是一种产权，但是我不能卖这个房子。另外，他也许对中国的现状不是很了解，因为他来中国不多。大家感兴趣的话可以和他继续沟通。
