图1 现场座无虚席
詹姆斯·莫里斯是1996年诺贝尔经济学奖获奖者，是激励理论的奠基者，在信息经济学理论领域做出了重大贡献。
图2 詹姆斯•莫里斯
演讲之初，莫里斯教授提出资产价格取决于租金价格和市场对未来资产价值的预期。租金价格会受利率影响，在一定期限内，租金价格增长率会类似于经济总量增长率。在理想状况下，长期利率的变化速度是不会超过租金价格的增长率的。但目前中国市场显示出了泡沫信号，因此我们应更为关注资产价格公式中增量部分（若增量部分为正值，则称为泡沫）。对于什么是资产价格泡沫，莫里斯教授阐述到，资产的现价是指租金的基础价值，也是资产现实中的价格。对于货币资产来说，租金为零，也即未来的基础价值为零。对于某项资产来说，未来的租金和利率是不确定的，可以用泡沫来帮助解释价格的不确定性。另外，莫里斯教授认为房地产价值最终会归零，因为房子最终是要被拆除的。
针对资产市场对整个经济运作起到的作用，莫里斯教授认为资产市场是必须存在的。首先，资产市场可以提供流动性，这与整个市场的通胀和波动有关。比如，土地和房产通常被作为贷款抵押物，进而影响整个市场。另一方面，大部分资产市场是无法被消除的。例如香港政府土地国有化无法解决土地市场出现的价格泡沫，于是货币联盟会通过减少货币种类减少不确定性，进而降低市场风险。其次，资产市场可以影响信贷和财富分配，限制抵押物金额。
莫里斯教授谈到了近期市场上出现的信贷紧缩现象。最近诸多市场出现了经济衰退的迹象。银行向企业贷款是为了帮助企业融资，这是有意义的。同时，银行也购买资产抵押证券等抵押支持证券。但这些做法纯粹是进行资产买卖，并没有覆盖实体经济。房地产市场和整个市场经济具有非常强的连带作用，当房地产市场价格波动剧烈时，大部分资产价格也会波动。房地产泡沫一旦破裂，抵押机制会导致信用违约，银行对个人和企业的信贷会全面收紧，不利于实体经济发展，特别是在市场缺少其他市场资金补偿的时候。另一方面，由价格波动导致的人为不确定因素会导致市场上出现赌博和投机行为，加重财富分配不平衡。储蓄和外汇的不确定也会影响到整个市场状态。
图3 詹姆斯•莫里斯教授在讲述如何应对资产价格波动
对于如何识别资产泡沫，莫里斯教授认为这个问题需要辩证看待。虽然大多数人认同房地产市场处于高速增长状态，但是市场本身可能会通过高速增长达到稳定状态，将来逐步增长的房地产价格会被越来越多的人认同。而对于如何消灭资产泡沫，莫里斯教授认为，首先，可以调整利率，通过利率变化影响第一年末预期资产价值，并对资产价格产生重大影响，但问题在于难以估计利率调整的幅度。当资产价格下降时，调整利率更容易实行，但效果不一定好。同时，通过调整利率来调整某一特定市场泡沫较容易，但对多种市场同时调整时则要综合考虑很多因素。第二种方法是调节供给方，因为相较第一年末预期资产价值，租金价格对资产价格起到的作用较小。但这种方法有助于制定长期机制，短期行为带来的影响不大。第三种方法是价格调控，价格是市场上最为活跃因素。对于房地产市场来说，解决泡沫问题的唯一途径是稳定房价市场，即使有基本面支持，政府也不希望价格上涨太快。这种方法虽然有效，但由于受到多边因素影响，这种方法也不容易实行。
最后，莫里斯教授总结道，资产市场泡沫仍然存在，我们要学会如何与泡沫相处。对于资产泡沫，政府可以通过控制贷款对价值比例、降低坏账比例、降低杠杆以及降低银行对夕阳行业的贷款等来控制泡沫。另一方面，公司仍需要在市场上被买卖，进而提高市场的定价效率。
演讲结束后，海闻院长向詹姆斯·莫里斯表示了由衷的感谢，并对现场观众开了个玩笑：“听不懂吗？听不懂没关系，那就来汇丰商学院上课吧！”现场笑声阵阵。论坛在愉快的气氛中完满结束。
图4 海闻院长总结发言
（撰稿：刘大路 赵月圆 摄影：郑哲 编辑：王言言）
