2月18日，美国总统奥巴马宣布了最新的房地产市场救助计划，旨在防止700万至900万美国家庭因无力偿债而进入“止赎”（foreclosure）程序。这项计划包括三个方面：第一，对400万至500万“负责任的购房者”（responsible homeowners）放松再贷款限制，使他们能够取得现行5％左右的低利率贷款。第二，鼓励商业银行对300万至400万“有（违约）风险的购房者”（at-risk homeowners）修改贷款条款，降低还款要求。第三，财政部将加大对“两房”（房地美和房利美）的支持。
由于房价持续下跌，房地产市场目前仍在混乱之中。迄今，房价平均已从最高点下跌逾25％。新屋开工实际上已经停滞了。房地产价格存在泡沫的两大原因是，低利率使得房地产这样的耐用品变得更富吸引力，以及借方和贷方毫无根据地对房价会持续快速上升持乐观态度。另外，“社区再投资法案”（Community Reinvestment Act）和“1992年住房议案”（1992 Housing Bill）可能也起到了推波助澜的作用，使得银行和其他贷方有动力给次级债购买者源源不断地提供贷款。虽然上述法规和对房地产市场的盲目乐观，对住房抵押贷款总量飙升的影响程度尚未明确，但不争的事实是，次级房贷在所有按揭贷款中的比例快速上升：1994年次级房贷在所有按揭贷款中的比重还低于5％，但到了2006年，这个比重跃升为五分之一。
在正常时期，住房市场通过两种方法持续地进行调整，一是通过将过量的资本注入价格低迷的房地产市场，这可以增加住房需求；二是尽可能少建新屋，以减少住房供给。另外，政府还可以改变原来的政策，不再鼓励银行给信用差、收入低的人群提供按揭贷款。
奥巴马的计划旨在鼓励新屋开工，并使中产家庭以较低的利率获得新的贷款。为达到这一目标，财政部和美联储都将持续地购买“两房”的按揭证券，并且，财政部还要提供高达2000亿美元的资金。同样地，不同于减少次级贷款，奥巴马的计划是要稳定甚至增加这些贷款，通过给贷方提供财务激励来降低次级贷款借入方的利率，并且将抵押贷款还款减少至不超过借方收入的31％。
当然，现在并非正常时期，我们正处于严重的衰退中。那么，经济衰退以及高企的房屋止赎率，就可以证明这些不同寻常的举措合理吗？能说他们会延缓楼市的缩水，而非加速崩盘吗？我不这么认为。这项计划的许多方面已被表明乏味之极，它将是官僚化和行政化的噩梦。
另外，该计划的成本肯定高于政府标价的750亿美元。如此大规模的支出用在复杂的住房项目上似乎是一个馊主意，特别是当其他方面急需大笔资金时。这些资金包括大约8000亿美元的财政刺激计划，而且其效能可能还不只是为了帮助银行变得有偿付能力，并在借贷市场更加活跃。当“两房”的政策催生了过量的次级贷款时，政府却在增加“两房”的股份，我对此深表担忧。在以前的文章里，我写过自己怀疑奥巴马的财政刺激计划能对经济产生多少短期影响，因为这项计划将对短期刺激效果影响甚微的长期变化（对可替代能源的支持）和在未来几年帮助经济走出衰退的举措混为一谈。相比之下，我更相信，美联储的降息政策，以及通过公开市场操作增加银行储备的政策，将成功地刺激银行增加它们的信贷。我也相信，虽然到目前为止，前任和现任的财政部部长推出的政策似乎未经过深思熟虑，但是，增加一些银行的流动性和资本金很有必要，并且应该关闭那些不能存活的银行。
让我们回到住房市场。此前，房地产市场泡沫破灭时，深陷住房抵押贷款市场困境的银行将力图避免止赎房产，因为在房价下跌时，拥有大量房产对它们而言成本很高。银行将延长住房抵押贷款偿还期限，甚至会为了帮助借款人渡过难关，为他们削减债务。在极度萧条的楼市，这些方法不会阻止大规模止赎的出现，但它使止赎的人数远低于存在偿还困难的贷款者。
当银行和其他贷方将它们制造的抵押贷款，卖给机构做成住房抵押贷款债券时——后者包含了各种贷方的抵押贷款——贷方简单的避免止赎的措施似乎更难执行了。仅改变按揭贷款的一部分似乎并不容易，因为这需要重组那些将多种按揭打包在一个资产池的证券。不过，我相信，还是有办法可以让这些债券中包含的那些按揭贷款更容易地得以重组，也就是，更多地比照传统模式，让银行自己管理自己发放的贷款，实施债务重组。
