我简单谈一下经济对房地产开发的一些看法。房地产和股票有很多共同的特点，特点都是非常重要的投资工具，都可以作为投资工具。我们现在是在市场，房价也在照涨，股票上涨，大家都叫好，房价上涨，大家都叫骂。这里有一个前提，大家对于股票和房地产有不同的看法，因为房地产有社会保障功能。我回国这几年，中国的宏观经济政策，特别是房地产政策变化的速度是全世界罕见的，估计上基尼斯记录是没有问题的。从正面来看，是好事，反应我党对民生的关心。另外一个角度来看，我总感觉到，我们政策的变化和政策的效果是成反比。刚才业介绍过，我在美国普林斯顿大学进行过做过分析，在国内整体的情况来看，现在政府九部委出台的政策，贯彻到各行各业的专家，政策改革的效果总是不尽人意。去年出了一个“国八条”，因为不好，所以今年又出了一个“国六条”。为什么政策总是改动？一方面也是符合逻辑，因为效果不好，所以要改动。像我们学者写文章一样，如果写得不好，就改得很勤快。还有对自己要求太高，所以就不停的改。
另外，效果为什么不好？这和政策管理的关系。从理论上来讲，我们制订宏观的政策，要考虑几个层面：1、你的政策意义、政策的最终目的是什么？意图方面没有任何的意义。中央的政策是为了建立和谐社会，为了实现居者有其屋，为了使房地产市场能够稳定，这是整体的目标。这个目标我相信，大部分的人能够认同。但是关键的问题是，这个政策要有良好的意图，还要有良好的操作目的。现在宏观政策到底要调控什么？是调控房价、结构、实现什么问题？我感觉到，通过行政的手段来调控价格，从任何一个国家历史来看，是没有可以实现的。为什么房价跌价大家叫好，涨价大家叫骂？房地产有时候有保障的功能，在目前经济转型的时候，现在不仅是转型年代的房地产的，也是转型经济的时代。现在要建立和谐社会，关键是不是把目标定在价格上，而是在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金。如果把二者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现和谐社会的目标。因为房子的价格在北京是8000元/平方米，这对于就是中低收入人来说没有太大的意义。现在的关键是，政策定位的区分是社会保障功能和市场的功能。市场的问题应该是由市场来解决。另外，从理论上来讲，从操作手段和技术细节的问题，今天大家也很关心，包括房地产协会的会长也谈到90平方米的问题，如果从大的方面来讲，通过改善房地产的结构，实现房地产社会保障的功能，绝大多数老百姓和开发商也可以接受。因为和谐社会对于每一个人来讲都是有意义的，包括像潘这样成功人士来讲也希望是和谐社会。如果社会不稳定，先富起来的阶层也会受到很大的波动。
从细节来讲，每个小区面积90平方米达到70%以上，这是不符合规划，因为这样做，不符合房地产建设和城市发展的规律，现在大多数的老百姓买房是为了后代的问题，盖房子不仅是建，而且还要考虑美与城市和谐的问题。制度再而三发生变动是和政策不可操作性有关系。这里的新政从意图上来讲有积极的意义，但是从操作、操作目的、操作手段来讲，在实施中将遇到很大的阻力，相信这是非常短命的政策。
如果今年的政策具体实施，明年春节前后，又会推出国八条、国十条。我们拭目以待。谢谢大家！
