“国十五条”规定,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这一规定有没有经济学理论基础?如果不把这个问题弄清楚,执行起来肯定要打折扣。有人断言,限制户型的做法很可能是短命的。有些房地产商对这个规定非常反感,他们希望挺一阵子,等到风头过去了继续盖大户型的豪华住宅。在他们背后,某些官员阳奉阴违,偷梁换柱,官商勾结,企图和中央的政策博弈一番。
置疑这一规定的学者担心政府干预会破坏市场机制。他们的担忧是有道理的。在由计划经济向市场经济转型的过程中,过多的政府干预不仅降低了效率而且放纵了寻租,导致了相当严重的贪污腐败。我们并不赞成过度政府干预,但是,关键在于,政府经常管了不该管的,而该管的没有管。
市场不是万能的。市场竞争能够提高生产效率和资源配置效率,但是为了实现社会公平,往往需要附加其他的一些条件。根据市场理论,只有在明确的边界规定下,市场机制才能达到资源优化分配的目的。当前的房地产市场远远不是理想的充分竞争市场。也就是说,在某些情况下必须将消费群体进行区隔,然后才能有效地开展竞争,最终达到社会福利的最大化。
世界杯为什么规定每大洲给一定名额?如果光考虑足球水平,恐怕亚洲没有几支球队有资格参加比赛。只有按照地域分配名额之后,亚洲的球队才有机会经风雨、见世面。虽然大部分强队集中在欧洲和拉丁美洲,但是没有听说他们对名额分配有什么抱怨。倘若只有欧洲、拉美球队参赛,那还叫什么世界杯?分配名额有利于足球运动的推广和普及。三十年河东,三十年河西,说不定以后中国队也能捧上一次大力神杯。实际上,世界杯就是按照地域将参赛球队做了区隔。
在汽车市场中,高档车和普通车之间有着非常明显的区隔。汽车制造商很清楚他们各自的服务对象。在饭店业中,有五星级大饭店,也有路边的大排挡。阳春白雪,下里巴人,各得其所。购房者,相差悬殊。有钱人需要大户型,甚至豪宅别墅,而一般老百姓只能买小户型住宅,还有一些穷人甚至连小户型住房也买不起。区隔商品和服务市场比较容易,因为人们可以选择不同的消费方式。只要有需求,厂家就会想方设法来满足。可是在住宅市场上,由于土地的稀缺性和空间不可移动性,可供人们选择的空间很小。球赛可以不看,五星级饭店可以不住,豪华车可以不坐,可是,无论是谁都不能睡在马路上。在任何城市中都有穷人,有富人,毕竟还是中低收入人数众多。假若在有限的土地上全都盖了豪华型住宅,富人自然高兴。然而,倘若穷人连个住处都没有,这个社会肯定没有和谐与稳定。
能不能通过市场机制来有效地配置土地资源?过去两年的实践已经证明:此路不通。土地政策的失误是2004年以来房价飞涨的一个主要原因。
在北京、上海这样的大城市,土地资源特别紧张。众所周知,大户型、豪华型住宅的利润要大大超过小户型住宅。房地产企业的目标必然是利润最大化。没有土地,房地产商就没有了用武之地,也就没有了利润来源。如果不加任何约束地拍卖土地,那么,房地产商你争我抢,只会将地价越拍越高。在土地招拍挂中,之所以房地产商敢于举牌,是因为在他们心目中早就盘算好了房价。对应于高地价的只能是高房价、豪华型住宅。房地产商很清楚,在这些大城市中并不短缺对豪华型住宅的需求。到这些大城市中购房的不仅有当地的富裕家庭,还有来自于全国甚至海外的富人。于是房地产商竞相举牌,将地价越拍越高,最近,在大都市中新盖住宅几乎清一色是豪华型住宅,一般老百姓根本无法问津。
如果对住宅用户群不加区隔,对于房地产商来说固然效率比较高,可以多挣钱,但是对于中低收入家庭就存在着极大的不公平。乍看起来,没有任何约束的土地拍卖是公平的,价高者先得。但是,这样做的结果是剥夺了中低收入家庭选择住房的权力。对于房地产商是公平,对于大多数民众来说未必公平。在局部看来公平的竞争规则,从全局来看就未必合理。
由于在土地资源分配环节上出现了典型的市场失灵,在土地政策上必须对住宅需求进行有效区隔。从土地供给上满足不同收入群体的需求。在任何时候都必须考虑大多数人的利益。由于中低收入家庭占据了人口的大多数,因此,在新建住宅中让小户型住宅多占些比例是合情合理的。
在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾。没有非黑即白那么简单的结论。在任何时期,政府政策都必须在效率和公平之间找到一个合适的组合点。切不可书生气十足,只看见效率而忘记了公平,笼统地强调市场机制犯了片面性错误。
如果市场失灵,政府理应努力恢复市场竞争机制,不能又当裁判员又当运动员。在商品房市场上,必须对市场进行有效区隔,按照高、中、低不同收入组人群的需求,盖不同规格档次的住宅,让不同收入的居民各得其所。将土地市场进行有效区隔之后,让房地产企业在不同的市场中展开公平竞争。限户型并不是不要竞争,而是将竞争规定在不同的场地。在规定了户型之后,究竟盖什么样的住宅,房价高低,完全可以由市场竞争来决定。限户型不仅没有违反经济学原理,反而能够让市场竞争更有规则。
限户型在原则上体现了这个经济学原理。不过,在具体数字规定上还有必要进一步推敲。选择90平方米作为分界的理论根据似乎还不够明确,当前,人均住房面积大约为25平方米,每户人数平均为2.8人,那么,每户住宅平均面积为70平方米。如果将90平方米作为分界,需要收集数据,根据均值和方差求出在这个界限之下覆盖人数的百分比。在这个界限之下的建筑面积的比例应当和人口比例基本相符,或者有一定关系。显然,各地的情况不同,这个标准也应当因地制宜。全国采用统一标准可能只是权宜之计。随着经济发展,平均住房面积肯定还会继续上升,每户人数可能还会随着人们的生活习惯而略有下降。因此,在今后70-90的规定肯定会随着经济发展和人民生活水平的提高而有所调整。
除此之外,为了兼顾效率和公平,必须通过政府转移支付来帮助低收入家庭。多盖些廉租房,甚至社会福利房,照顾穷人。
研究归研究,任何政策都必须有它的严肃性。在2005年,北京、上海等大城市几乎没有给中低收入家庭提供住房,已经欠下了债。民间不满的呼声越来越高。房地产老板们财大气粗,在上层很容易找到代理人。地方政府在拍卖土地过程中得到了不少好处,因此从自身利益出发,很容易站到房地产企业一边。总之,限户型的具体数据可以讨论,今后要根据中国实践情况加以调整,但是,限户型的做法必须坚持下去。只有这样才能赢得社会和谐稳定,才有利于房地产市场的长期健康发展。
作者:加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授