近年来，尽管国家几次三番宏观调控，但房地产价格还是坚持涨个不停。在“土地”和“信贷”两道闸门同时收紧依然无法改变房地产业局部过热的现实和趋势的同时，越来越多的业内人士开始思考，用税收担当起促进房地产业健康持续发展的“第三道闸门” ，利用税收遏制过热房地产业（笔者暂称其为税费改革论，以下简称税费改革论）。
笔者以为，单纯的税费改革无力承担起“第三道闸门”的重任。
一、税费改革论对于税费改革寄予厚望
现行的税费改革论主要包括以下内容：1、现行房地产税制存在全面制度缺陷，与市场经济不相适应。具体表现在目标多元化，税种过多，很不规范；征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能微弱；对内、外资和个人实行不同制度，没有体现公平税负原则；大部分税种的计税依据不合理，税率设计也不尽合理；难以发挥调节社会贫富差距的作用，对抑制房地产投机的作用十分微弱等1。2、对房地产中闲置存量最需要课税。我国房地产存量资源没有得到充分利用，最缺失的是税收对存量的调节。房地产税制改革的目标之一应该是增加保有环节的税收，建立以存量房地产资产为课税对象的房地产税制。当前人们对收入分配问题的敏感度比较高，所得税作为对流量进行调节的手段也为人们所熟识，但对存量部分，我国目前基本上没有设计任何税种。而事实上，决定人们收入分配差距最重要的因素就是存量。因此，应把房地产税定性为特种财产税，与财产税一并推出2。在消费环节，我国没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策；在保有环节，我国房地产税种少，税负轻，房地产保有成本较低。当前税收调控的重点，应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，鼓励消费性需求，抑制投资性需求3。
综上所述，税费改革论认为，应该将税费改革作为促进房地产业健康持续发展的“第三道闸门”。
二、单纯的税费改革无力承担起“第三道闸门”的重任
1、有经济支付条件的居民的可行的投资手段较单一决定了居民将房地产投资作为最终的选择，从而房地产价格持续上涨
所谓可行的投资手段指投资者认为能够最大化其收益的投资手段。凯恩斯在1936年出版的《通论》中认为，一个人的流动性偏好“系用此人在各种不同情况下以货币形式保存的其资产的价值”，流动性偏好的程度“用货币或用工资单位加以衡量”。在流动性偏好理论中，凯恩斯假定人们对货币需求出于三个动机：（1）交易动机即“由于个人或业务上的交易而引起的对现金的需要” ，其核心仍为货币的交易媒介职能。（2）谨慎动机即“由于安全起见，把全部资产一部分以现金形式保存起来。”产生于预防动机而对货币需求源于货币的贮藏手段职能货币需求的预防动机由两层含义，第一层意义是防止意外出现的支出，保障意外事故或可能出现的有利投资机会；第二层意义是“保证一部分资源的未来之现金价值”，完全着眼于货币对未来债务偿付的保值作用，实际上是把货币作为一种资产来看待。（3）投机动机，“即相信自己比一般人对将来的行情具有较精确的预期。”人们出于投机动机即而持有货币来源于货币的贮藏功能，把货币作为一种资产来对待，预期利率的变动而变动货币持有量以谋求收益。因此利率是影响货币需求量的重要因素。“在正常情况下，满足正常交易动机和谨慎动机所需要的货币需要量主要取决于整个经济制度的一般活动和货币收入水平”，“不受其他因素影响”，“为满足投机动机而引起的对货币需求的总量却呈现出随着利息率的不断改变而继续做出改变的状态，就是说存在着一条具有连续性的曲线，该曲线能显示出满足投机的货币需求量的变动和债券或其他债务证券的价格变动之间的关系。”人们对货币的需求决定于他们持有货币的各种动机。
在一定条件下，满足了交易动机和预防动机之外，居民有流动性偏好的需求。在当代中国，居民的投资手段主要有以下几种：投资证券包括股票、期货、外汇等，投资企业，投资房地产。但由于种种原因尤其是中国社会目前信用制度的缺失，尽管监管者采取了种种严厉措施，但由于投资者严重缺乏信心，造成以股票市场为代表的中国证券市场相当低迷，就在本文成文之时，上证股指执迷不悟般一路下挫，毫不留情地数次改写近6年来的最低“纪录”。而这又进一步打击了投资者的信心，势必造成中国证券市场的进一步低迷。投资者投资证券市场风险相当之高，投资成本相当之巨。一般人不得不放弃这种投资方式。由于社会主义市场经济尚不完善，对于投资者保护力度尚较欠缺，侵害投资者利益行为时有发生，现行制度对于投资的鼓励力度不够等原因，造成了众多人投资企业的风险和成本相当高昂，规避风险的居民一般不会贸然投资。自然地，为了保证手中的资本，在可行的投资手段单一的状况下，满足基本住房需求之外，（有经济支付条件）居民不得不选择了房地产投资——这一中国目前唯一没有贬值的商品作为最终投资手段。安体富也认为：房地产市场的强劲需求，很大一部分是投资性需求。所以，尽管国家采取种种手段，通过“土地”和“信贷”两道闸门限制房地产市场价格上涨幅度，但是由于投资者持续的投资需求，而这种投资需求在现实中国由于没有其他更有的投资手段的前提下，不但上升，房价依然上涨不停。所以，才出现了这样一对尖锐的矛盾：城镇人均住房面积已约25平方米的同时，城镇住房困难群体的比重却高达20%，两个数字明显不相称。一方面中低档住房供给严重不足，另一方面城市中存量的中低档住宅所占比重又过大；一方面城市中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源，另一方面增量资源即新房市场又供不应求。这也正面印证了笔者的基本判断，即有经济支付条件的居民的可行的投资手段较单一决定了居民将房地产投资作为最终的选择，从而房地产价格持续上涨。
2、部分地方政府过分追求政绩导致房地产价格持续上涨
当前，不少城市开始强调加快城市化建设，将城市化进度作为自身的政绩目标。据统计，在各地城市的共同推动下，最近１０年我国的城市化进程以年均提高０．６３个百分点的速度发展，按照这一速度，在未来１０年内，我国城市化水平将达到世界发展中国家３８．４％的平均水平；在未来２０年内，将达到世界４７％的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，我国城市化水平要达到４７％的世界平均水平，需要转移农村人口１．５亿人，如果要将城市化水平提高到与中国的工业和经济发展相应的水平，则要转移农村人口２．５亿人，这里还不包括每年城市将有８００－１０００万左右下岗失业职工的安置问题。而这些人口都将构成对住房的巨大需求，必将导致房地产的潜在需求，为房地产价格持续上升奠定了“良好的基础”。
其次，政府过分追求政绩，必将片面追求GDP的增长，从而追求高房价。众所周知拉动GDP增长来源于三个动力：固定资产投资、进出口贸易和扩大内需。近几年中国经济高速增长很大程度上得益于固定资产投资的加速。而房地产投资的增长在固定资产投资中有占了相当大的比重。一方面转让土地能够得到大量的土地出让金，另一方面，房地产的投资增长能较大拉动GDP的增长，地方官员为追求政绩，对于房地产市场有相当的偏爱就不足为奇了，而这一切所导致的结果必然是高企的房价。而这些大量新增的房地产又迅速的被巨大的新增需求所消化，使房地产市场价格上升理所当然。
而这些巨大的新增需求主要包括：1、有经济支付条件的居民的可行的投资手段较单一决定了居民将房地产投资作为最终的选择从而持续增长的对房地产的偏好，而这一偏好有陷入房地产价格陷阱的趋势及不管房地产价格有多高，投资者总预期会有持续增加的购房需求，“即相信自己比一般人对将来的行情具有较精确的预期”，从而使自己的投资在某一阶段能有巨大的回报或者至少不会像投资证券市场那样风险巨大或成本高昂。2、20世纪7、80年代出生的人口在取消福利分房后对于房地产的巨大需求。3、客观上，各房地产商对于房屋质量采用新材料以及小区配套环境等的追求造成房地唱价格上升，也占了相当大比重。另外还有其他一些原因，使房地产市场价格上升理所当然。
此外，一些地方政府出于自身利益的需要，竭力刺激房地产市场膨胀被当成拉动地方GDP快速增长的最佳捷径。房地产金融研究学者尹中立直言，“中国的房地产泡沫与国外不同，是地方政府主导下的房地产价格上涨”。另一位打压房价的领军人物易宪容博士更是鲜明地认为，地方政府通过自己掌控的土地垄断、政策指引及舆论导向，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，成为高房价最坚定也最有力的支撑者。
由此可见，由于种种深层次的原因，仅仅通过控制土地、紧缩信贷、税费改革来控制房地产价格上升，显然，只能治标不能治本，也就是说，这所谓的“三大闸门”，不足以承担起控制房地产业局部过热的现实和趋势、促进房地产业健康持续发展的重任。要从根本上，改变这一现状，除了以上经济手段之外，更重要的是；第一，围绕建立和谐社会的目标，通过法制手段、道德手段等，真正建立中国社会的诚信体系，出台保护投资实业、服务业等的政策，切实保护投资者利益，使居民的可行投资手段丰富起来，避免陷入房地产价格陷阱；第二，树立绿色发展观，树立正确的政绩观；第三，大力发展经济适用房，增加中低档住房供给；第四，大力发展第三产业和第四产业，使老百姓的钱袋子鼓起来。
