作者：林采宜
摘要：
香港作为一个城邦经济体，人口密集且流动性大、地产寡头垄断、资本进出较为自由。在不同的政治和经济背景下，人口(流动)、收入、国际资本流动和土地供给、公屋政策对香港地产业产生了不同程度的影响。
因人口变化形成的“刚需”和土地供给变动是地产价格大幅波动的重要原因。价格预期下的资本跨境流动是泡沫发酵和破灭的原因。港府的税收政策曾经对刺激房价上涨发挥过一定作用，但在抑制房价方面没有明显作用。“公屋”供给量变化只对私人住宅市场房价的短期波动有轻微影响。从经济发展水平和经济结构转型趋势看，北京、上海等内地一线城市和香港九十年代（泡沫破灭前）比较相近，人口流入和资本流入是影响房价的重要因素。
报告全文：
20140804.pdf
