中国住房发展（2012年中）报告
（摘 要）
中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组【课题组长高培勇，副组长倪鹏飞】
一、2012上半年房地产市场形势及与调控目标对照
上半年，面对日益恶化的国际经济环境，以及由此导致的复杂严峻的国内经济形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作基调，在“稳增长、扩内需、调结构、惠民生”的方针指导下，在微调和预调宏观经济政策的同时，坚持了房地产从严调控不动摇，上半年的房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标的区间，但近期呈现回暖的偏离“软着陆”目标的趋势。具体表现在：1、宏观经济：宏观经济运行在预设区间，有亮点，也有隐忧，但总体下降过速，超出预期。2、房地产投资：增幅继续大幅回落，影响宏观经济增长，但增长平稳、结构合理。3、房地产供求：处在调控目标的区间，住房供给后续不足，房地产存货压力持续增大，需求反弹过速，成交量已经回暖；4、房地产价格：住房价格同比下降符合目标，环比出现反弹，房价走势偏离调控目标。5、房地产金融：住房金融总体增长稳定，信贷结构合理，但有资金过快增长和违约积聚的隐忧。6、住房用地：土地供应结构合理，保障性住房用地应保尽保，但是土地市场量价齐跌过速，未来价格反弹的压力。7.保障性住房按计划实施，开发资金缺口较大。 二、2012上半年的形势及问题的原因分析
2012上半年住房市场的形势及其变化是住房市场各方相互博弈，尤其是各方与中央调控政策博弈并动态演化的结果，其表现是：1、宏观经济环境变化及宏观政策的调整；2、金融机构有关住房信贷政策的调整；3、金融政策的微调及传言影响市场预期改变；4、地方政府财政压力增大及预期调整；5、开发企业的资金和库存压力及预期调整；6、购房者刚性需求释放及预期改变。
总之，上半年市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，而不是宏观政策微调实际作用导致的，但是这一回涨的变化给下半年的调控增加了复杂性和难度。虽然今年以来货币政策进入适度微调期，央行既降存准率又降息，银行可贷资金规模有所提升，但银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面会得到明显缓解。一方面，由于时滞等影响，宏观政策的微调还没有通过传导机制影响到房地产供求层面；另一方面，银行对房地产行业的贷款仍强调差别化政策；与此同时，房地产信贷政策微调影响有限。6月末，金融机构人民币房地产贷款增速比上季度末高0.2个百分点。而对市场影响最及时和直接的个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11 %，增速比上季度末低1.1个百分点。
2012年上半年，为巩固楼市调控政策，中央坚定不移地继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购、限贷等房地产调控政策不放松。但在具体操作上存在有待完善的问题：1、总体政策有待慎密。当宏观政策调控进行微调，且调控方向与住房调控方向不一致时，针对两者没有选择好有效定向和隔离的手段和工具；2、行政调控有待完善。没有完善房地产调控目标并予以制度化和长期化。第一，针对2011年调控目标没实现的没有追究责任；房地产调控问责制还没有兑现；第二，2012中央有关部门没有延续去年的各城市确定调控目标的要求，使得问责制无法实施；第三，针对一些城市微调调控政策，包括变相放松限购或者实行土地炒作，仅采取制止措施，没有进行责任追究；3、预期管理没跟上。尽管从严调控的政策没有改变。但是，一方面，面对宏观政策微调的过度解读，放松调控的市场传言，有关部门回应还不够清晰和有力；另一方面，尤其是在宏观政策微调初期，有关从严调控不放松的表态不够频繁和坚决。给媒体留下炒作的空间，给市场留下想象的空间；4、信贷政策无差异改变。事实上，首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求，即便改变政策，按照调控目标也应该在房价理性回归到一定程度（比如房价下降10%以后），此前两次降息均采用无差异同比例降息（包括公积金），二次降息时“要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，无疑发出了一个房贷降息的信号，是市场预期发生改变的主要原因；5、税制改革试点不积极。2012年3月22日，国务院批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要适时扩大房产税试点范围。但是，到目前为止，扩大房产税试点的消息迟迟未见，这在一定程度上尤其影响市场预期。 三、2012下半年的总体趋势与主要风险
2012年住房市场发展的总体趋势：基于宏观大环境和房地产市场短期基本面的判断：宏观政策微调奏效，关键动力比较有力，从而为房地产调控创造了条件；刚性需求有所释放，开发商面临库存与资金双重压力，楼市整体供大于求。我们认为：尽管2012年6月，房地产走势出现偏离“软着陆”的调控目标的趋势，只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。但如果政策有力但不十分有力，基于各方博弈，下半年也存在价格温和回升，成交量继续增加的可能性。
2012年下半年住房市场发展的主要风险。由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，而主要通过行政高压手段实现；也不是理性的市场力量的作用，而主要是由于非理性的预期改变所导致的，基础并不牢固，存在诸多不确定性。1、报复性反弹导致调控功亏一篑。2、资金断裂积聚房地产的金融风险。
下半年住房市场调控的复杂性。下半年，针对市场主体和政策本身，中央的房地产调控面临诸多复杂的矛盾：1、中央政府的宏观经济调控与房地产调控的操作方向相反。从过去的经验看，宽松的货币政策最终要传导到房地产市场上去，增加了从严调控房地产的难度。2、地方政府财政吃紧与支出增加。3、开发商资金断裂与得到资金不降价。4、需求者买涨不买落，预期变化较快。
四、2012下半年的住房市场调控政策建议
下半年基本目标：争取实现促进宏观经济和住房市场的双双软着陆：在价格上，要扭转一度回涨的趋势，使之重新回到总体回落的方向上来；在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。
总体思路：毫不动摇，统筹兼顾，相机抉择，长短结合。
主要任务：通过强化和完善调控政策，扭转房地产回涨的局面，防止报复性反弹，及时预防和化解金融风险，确保房地产市场回归理性和“软着陆”，为经济平稳增长和“软着陆”做贡献。同时，为房地产长期内实现健康、稳定、均衡发展创造条件，而当务之急是扭转预期。
为此，第一，要继续从严执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件），国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发〔2011〕1号；第二，近期国务院组织检查各地落实政策的情况，国务院领导和有关部门适时强调调控不动摇，主流媒体加大力度，积极宣传和引导预期；第三，国务院在近期内应迅速出台一些新的措施，以实际调控行动扭转市场预期。具体建议如下：
（一）继续实施微调的策略，实施“促消费，稳投资，保出口”的宏观调控政策
（二）行政制度：完善调控的部门和协调机制，落实调控目标责任制
增加调控部门，完善协调机制。建议将原来的7部委扩展成8部委，增加新闻宣传主管部门，负责房地产新闻舆论的引导和监管；成立由主要领导负责的房地产宏观调控的领导小组或专门委员会，负责协调决策和联合行动。
完善调控目标，完善问责机制。制定全面、适当的住房调控目标，包括住房供应及价格，住房信贷及增长，土地供应及价格、保障性住房建设目标，税收、土地、金融等相关制度改革的规划目标。细化行政责任，加强监督检查，兑现责任追究。
（三）需求管理：继续严格执行限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。
（四）预期管理：完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作
（五）金融政策：取消期房预售制度，完善差别化的金融政策
建议有关部门（中国银监会）牵头并在尽可能短的时间里建构有效的资金细分平台。实施房地产贷款总量规模及增长目标的区间控制。按照一定比例（如房地产商业贷款与保障性住房贷款6:4），实施房地产开发贷款商业贷款的保障性贷款配额制度。实施差别利率制度：第一，取消“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”的优惠，改为“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率”，二套房的贷款利率提升至基准利率的1.2%（即利率上浮20%）。第二，实行商业银行房地产开发贷款自动上浮普通行业贷款0.5的贷款制度，保障性房地产开发贷款下浮一般行业贷款0.5百分点的制度。
继续限制二套房贷款：首付比例60%，贷款利率提升至1.3%；停止三套房贷款。继续实施“认房又认贷”的标准审核借款人，暂未有新的调整。
取消期房预售制度，创新房地产开发融资渠道。在开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链，促进开发商快建快销。
（六）税收政策：将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口
建议有关部门在总结重庆和上海房地产征收试点经验的基础上，迎难而上，进一步扩大房产税开征试点城市，将房地产试点与个别房地产调控政策调整（比如限购政策）结合起来，鼓励有条件的地方率先进行对中上收入阶层持有超过普通商品房标准部分的物业开征房产税征收试点，根据用途、价值、面积、套型、使用年限等，确定征收合理的额度和税率。
（七）住房保障：完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程
加快开辟保障性住房多元化的融资渠道。继续增加政府的保障房财政投入。重点加快推进企业债券融资工作，向机构投资者和社会公众进行债券融资。 向商业金融机构和政策金融机构进行信贷融资。向政策性金融机构和商业性金融机构进行股权融资。实行安居住房投资或开发企业上市融资。第五，建立安居住房抵押贷款的二级市场。
加快完善保障房质量管理制度。快完善保障房的配租和配售制度。明晰保障性住房产权出资人所有制。完善保障性住房经营管理体制。
批准有条件的城市实施“康居工程”的试点和探索。重新界定普通商品房的标准，界定中等收入家庭资格，采取定向申请的办法，对符合收入和居住条件的中等收入居民给予购租普通商品房优惠支持，对中等收入家庭购买普通商品房给予税收减免、公积金贷款、抵押担保。
（八）租赁市场：规范租赁市场，发展租赁市场
（九）土地政策：制定土地调控的目标，完善土地招拍挂制度
要求各地政府限期制定土地调控的目标。包括供地规模、供地结构、供给价格区间和增幅区间，落实调控责任，并作为行政问责的依据；增加普通商品房用地尤其是保障性住房用地的供应。简化审批程序，减免行政收费，确保住房用地应保尽保；完善住房用地有偿出让的竞争机制；积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点：实行房价过度上涨超过购买力的差额，由政府土价过度上涨而获取的收益补贴的制度。当商品房用地土地价上涨导致普通商品房和保障房价格上涨，超出中低收入及保障对象承受能力时，其价差的一定比例由商品房用地上涨的出让金补贴。
