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高房价很正常

                      高房价很正常

    国内关于房价炒了N年,近期又有对央企拿地王的各种报道,看到主流媒体各种各样的误解,要么是站在各自利益的角度个说个话,要么是误导舆论误导房屋买卖的宣传手段。实在不懂。

    一 我们到底应该如何看待房价呢?       

    首先,我们要搞清楚什么是价格。价格是表述不同商品服务间的互换价值的。但市场经济自由交换的存在和供需不平衡的存在就使得价格更多的是作为市场经济的平衡供需的手段而不是体现价值,因而,如今社会价格只是平衡供需的,具体数字多少没有任何意义。也就是说房价是100万一平米还是0.1万一平米没有任何区别。这么说吧,过去国内房子都是分配的或只需要花1万买到,现在你是化100万买的,可是就使用价值的话是一样的(假定质量等一样的话)。只有价格变化量才有经济学意义。也就是说当供给大于需求时,房价会下跌;当供给小于需求时,房价就上升,从而实现平衡供给和需求二方面的量。房价升高越多,吸引更多投资多建设房屋,直到房屋供给数量基本与购买数量平衡。因为,房价多少算高多少算低多少是合适没有任何人可以给出对应的具体价格,也没有任何意义。所以,首先应该认识到房价没有高低之说没有合适之说没有应该之说没有要不要调控之说没有要不要稳定房价之说。只要有人谈论宣传房价高低之说调控之说,要么是为背后的利益忽悠老百姓,要么就是不懂经济而胡说八道。

    其次,居住用户什么时候该买房?这基本上与房价无关。如果你是自住型买房,什么时候买?只有一个标准:当你的购买力能接受市场价格时就买。没有其他的,不用考虑买了以后是跌还是涨,是亏还是赚,没有任何意义。除非你认为租住比买房自住更好。至于投资买卖房屋,那就没有标准了,因人而异。比如你看涨就投机买入或你认为房租收益大于利息收益就投资都是理论,没有实际指导意义。但是,对于房屋投机投资,中国的市场是例外。后面再解释。

    二 房地产业的经济学制度应该是怎样的?

    首先,房屋的二元属性。房屋既是投资品同时是必须品。作为投资品,就属于经济范畴,完全应该由市场价格来平衡供需。问题是,房屋同样是必需品,必须品的属性就不仅仅是经济问题了,而是社会公共产品,就不能单单靠市场价格来平衡。凡是必需品的,完全靠市场价格平衡供需,那价格一定是越来越高,直到房屋供给数量明显大于家庭数量。可这是理论,事实上不会出现这种情况,因为房屋买卖存在严重的信息不对称,买房人处于信息严重缺失的弱势;同时房屋建设不大可能出现工业化的生产,属于长周期产出少的情况,在潜在供需平衡前房地产商已经得到充分的市场投资信息,不会扩大投资而让供给大于需求。同时,必须品的性质会导致房地产商和投资房屋的投资人很容易投机炒高房价,即囤积吸钱。在房价高出大多数人的购买力时,很容易造成房地产商和房屋投资投机者利用房屋必须品的性质实现财富从低收入者向房屋资产拥有者大量转移。比如,对于必须买房的人,房价再高,只要你负担的起,你也得买;对于租房人,只要你负担的起,你就必须租房。这种负担的起的极限,就是把低收入者的所有所得充分吸干。因而必需品价格有向上走的内在动力,而不仅仅是供需关系那么简单了。

    因而,房屋的二元属性,房屋建设成本高于相当一部分人的一生收入的现实,以及财富不均的社会现实,导致房屋必然不能完全靠市价靠平衡供需来发展房地产业。

    其次,二元属性的房屋必须由二元价格的匹配。房屋作为必须品,就属于公共产品,属于社会统筹的范畴,不是经济范畴,就不能让市场价格来配置资源平衡供需。对于这部分,政府必须用财政支出的办法,建设大批的租房居屋,不进入市场流通,只允许按年出租。政府每年按统计的已租房数量和可能的流动劳工数量,按房地产的建设周期,分批提供租屋。比如,一个城市已出租的房屋为10000套,那么就首批提供4000套租屋;租金按市场价格。因为政府租屋一般不会出现强制搬出可长期租住或不会押金克扣等逼迫性涨价损害行为,市价下一般租客还是倾向于租住公屋。当然,房屋的地理学属性,政府租屋建设应在城市的东西南北中都布局。吸出40-50%的租客,把投机投资房屋的空置率提高,房价就不会再出现内在的向上的动力和投机动力,就把投机投资资本挤出房屋买卖市场,属于经济属性的商品房的价格就会真实的反应供需关系和建设成本。第二年再提供3000套租屋,同样市价出租。这时租价会因为竞争的存在降低,也刚好是更低收入的改善租屋的机会。至于首批租客的租金也会按市价调整。第三年再提供2000套。剩下一部分会因积蓄增加而自购商品房,也有会因为考虑位置因素等选择租住在投资商品房。由于租金是市价,就需要政府租屋应该由专业的基金来管理。对于特别困难的家庭租屋需求,租金则是按照其收入水平合理确定,不按照市价。数年后,随着租客的收入变化,租屋在充足的情况下也可以部分市价出售,最终使得绝大多数的家庭有自住房屋。总之,就是租屋应该由财政建设,市价出租,特殊困难家庭特殊处理的思路建设租屋。只要把租客的需求由政府供给来满足,就会挤出投机投资性的房屋买卖。房地产业才会健康发展。

    对于房屋的经济属性,就是现在的商品房方式建设发展。政府完全不用过问也不用关心房屋的价格,100万一平米也好,1000一平米也好,完全由供需市场自由选择。完全不用调控什么房价,担心什么泡沫。因为,政府解决了租屋市场,商品房的价格必然会是建设成本和购买力的真实反应。也就很难存在泡沫。

    如以上所述,房屋的二元属性决定了房屋价格的二元化。必需品的属性,决定了政府必须财政支出建设租屋;政府基金管理的租屋市价出租,挤出绝大多数的投机投资资金进入房屋买卖,也就防止了低收入者的财富流向高手者的恶性分配(这种财富转移只是转移,没有任何社会财富的增加);困难家庭租金特殊处理;同时,商品房完全由市场价格确定,不受任何限制。当然,商品房的建设,政府要考虑是贷款、土地及市场准入等问题。这些方面就要另行分析,要考虑土地增值,充分竞争,税收等因素。

    三 大陆的房地产业为什么是例外?

    首先,政府在房地产业的政策是稀里糊涂,都不知道政府该做什么,不该做什么!结果是房地产商绑架政府绑架社会其他商品的消费和投资。像国内目前的政策,任何一个投资者第一选择是投资房地产或房屋买卖。房屋的必需品属性,房屋价格内在的向上动力,房屋建设成本高于一般承受力的现实,社会财富二极化的现实,城市房地产投资不可能是充分竞争的现实即有市场准入的现实,都会导致房地产市场不会是一般商品市场,价格不会是建设成本和供需的真实反应。按照市场运作必然会导致各种各样的问题,包括泡沫会持续走高直到破裂。竟然数年来政府、学者、社会个人支出很多费用在分析研究讨论投机房地产市场。这些都不会给社会带来任何社会财富的增加,都是费用成本而不是财富。

    其次,土地供应。现在终于按市场办法公开竞标的方式供应土地。对于政府建设公共租屋,土地完全可以不竞标,但设计建设采用竞标方式;对于商品房用地,必须公开竞标,地王价再高,没有关系,不用大惊小怪。政府要做的就是确定土地供应的数量和投放时间。

    第三,资金。房地产商的自有资金太低。房地产商的资金必须要有较高的自有率,标准就是基本上测算的预期利润(参考投资时的房屋市价计算)等于自有资金利息加上贷款利息。也就是说房地产商的所有利润来自利息,而不是高于利息的收入。这样有二个目的,一是防止房地产商利用信息不对称囤积不售或操控房价,也就是说,对于房地产商而言,建设周期越短,售完房屋越快,房地产商的利润越高;反之,则是亏损。二是房地产市价超过成本的利润本身不是社会财富的增加而是社会财富的转移。不用担心这样没有投资进入房地产市场,因为商品房地产是高资金行业,自有资金与贷款的杠杆化,即使只有利息收入,对投资人来说也是相当有吸引力的。而买房人的按揭,本来是为了防止贷款银行的损失,可是,一旦在没有提供充足的公共租屋时,资本资产拥有者就会借此大量进入房屋的投机投资买卖,房屋买卖就变成了低收入者财富转移到高收入者的产业链。同时,各种可以得到贷款的寻租行为就会出现。因而,在政府提供充分的租屋后,挤出大多数投机投资后,适当降低首付比例是理想的选择,对于收入稳定的甚至可以首付是0。这样有利于自住商品房的快速投资和消费,同时有利于社会其他消费品的消费。只要贷款利率适当,不会出现美国零利率和按揭证券化下的价格泡沫。

    第四,地方政府绩效考核把房地产列入经济范围,而没有考虑房屋的必需品属性和房价上升不是社会财富的增加二个因素。中央政府应该把租屋列入地方政府的社会公共服务范畴,把商品房列入经济范畴。同时,要让官员明白,房价上升只是给政府提供多印货币的机会,不会带来社会财富或老百姓幸福感的提升。同时,只会造成现有制度下低收入者的财富流向高收入者,只有少数高收入者真实收入是增加的,但这是转移,不是社会总财富的增加;并影响社会其他消费品的消费和投资,不利于经济发展和大多数人的生活改善。

    第五,不大量建设租屋,建设经济适用房。这不符合经济学的效率次优选择。只会产生大量的寻租行为和低收入者向高收入者的财富转移。

        一家之言,难免不全面或错误。

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